令和7年1月9日　提出 京都北 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都北 -15 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　善彦   TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 262,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市北区紫野東舟岡町５０番 ②地積 　(㎡) 77   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅等 が建ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 北大路 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 北大路駅西方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高15m 旧市街地美観 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は北大路通南側背後の中小規模一般住宅が建ち並ぶ地域で、地域要因に特段の変化はないが、需要は安 定的で、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    262,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北区南西部及び上京区西部を中心とする住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性がある一次取得者 層等であり、一部圏外からの流入もみられる。交通接近条件はやや劣るが、画地規模が小さな取引が多く、総額が嵩ま ないため需要は安定している。取引の中心となる価格帯は、標準地規模の土地で２，０００万円前後、新築戸建では３ ，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺には賃貸共同住宅も見受けられるが、賃料水準や画地規模、街路条件、容積率等の制限もあり、事業 収支の観点から賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法は適用しない。当該地域においては自己居住目的の 取引が支配的であり、当該価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるので、取引の実勢を 反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都北 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    316,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [127.7] [103.0] 100 260,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    253,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都経済は、個人消費は改善、住宅投資は建 設資材・地価の上昇で需要が低下、分譲マン ション販売は前年割れ。雇用・所得情勢は横 ばい推移。 地下鉄北大路駅からはやや遠いが、住環境が 比較的良好で、総額が嵩まないため、需要は 安定的に推移し、地価はやや上昇傾向で推移 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％