令和7年1月15日　提出 京都北 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都北 -9 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　芦川　直樹   TEL.

鑑定評価額 28,000,000 円  １㎡当たりの価格 342,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 265,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市北区紫竹高縄町４０番７ ②地積 　(㎡) 82   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） 高度地区最高10m (70,100) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南7.2m市道 水道、ガス、下水 北大路 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    85 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、７． ２ｍ市道 交通 施設 北大路駅北西方 950m 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い住宅地域として熟成している。地域内に特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予 測する。駅徒歩圏内の利便性と居住環境が良好な住宅地域で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    342,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄烏丸線沿線の北区及び隣接区の住宅地域一円である。需要者の中心は地縁的選好性を有する一般所 得者のほか、利便性と居住環境が良好で、京都市中心部へのアクセスが良好な地域であることから、市内居住の一次取 得者及び買換えを目的とする一般所得者も見られる。駅から徒歩圏内の人気の高い住宅地域であり、取得需要は堅調で ある。取引における中心価格帯は、標準地程度の規模で、土地のみで２千万円台後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は主として、居住の快適性を重視する住宅地域に存し、取引の中心は自用目的の戸建住宅の 取引である。土地の規模や公法上の規制等からも賃貸用の建物の想定は困難で、収益還元法は試算しない。よって、本 件においては、地域的特性を踏まえ、市場の実態を反映し、信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都北 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    420,000 円／㎡ [105.2] 100 100 [103.0] 100 [128.8] [103.0] 100 343,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    331,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都府の景気は緩やかに持ち直している。北 区の人口はやや減少傾向であるが、住宅地の 地価は利便性の高い地域を中心に上昇傾向で ある。 駅徒歩圏内の、利便性と居住環境が良好な住 宅地域として熟成しており、地域要因に変動 はない。取得需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％