令和7年1月10日　提出 京都北 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都北 -6 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信彦   TEL.

鑑定評価額 32,500,000 円  １㎡当たりの価格 298,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 245,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市北区上賀茂荒草町３３番４ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 北山 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅の敷地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 北山駅北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく今後もほ ぼ現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅の敷地． (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    298,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね北区市街地北部、上賀茂を中心とする住宅地域が存する圏域。需要者は京都市内北部の居住者を主 とするが、一部他地域からの参入も見られる。市内中心部へのアクセスは良好で近く利便性に優れ、区画も比較的整然 とし、さらに住環境に優れるため需要は北区住宅地域の中でも比較的強い。供給面は、新規供給は少なく中古住宅の売 買を主とする。市場の中心価格帯は、土地のみで概ね３０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた 。一方収益価格については、当該近隣地域が指定容積率が低く、経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能と判断される地 域であるためこれを求めることが出来なかった。したがって比準価格を採用することとし、代表標準地との検討をふま え鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都北 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    420,000 円／㎡ [105.2] 100 100 [103.0] 100 [145.9] [101.0] 100 297,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    290,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な資源高や金利上昇、円安が続いてい るほか、米国次期政権の政策が不透明である ことから企業の業績や個人消費への影響が懸 念されている。 鉄道駅からはやや距離があるが、区画整然と した住宅地域で規模も中庸であることから地 価の緩やかな上昇は続いている。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％