鑑定評価書

令和7年1月10日　提出
滋賀高島 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

滋賀高島 5-2

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　目片　匡

TEL.

鑑定評価額

116,000,000 円

１㎡当たりの価格

29,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高島市安曇川町西万木字淨願坊２６３番１				②地積　(㎡)	3,964 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）工業 (60,200) （その他）
	1:3	店舗Ｓ1	低層店舗の中に事業所等が見られる路線商業地域	西10.2m県道、北側道	水道、下水	安曇川 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 180 ｍ、南 160 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 3,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．２ｍ県道

交通

施設

安曇川駅南東方

750m

法令

規制

（都）工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの路線商業地域で、地域要因に特段の変動はない。商業背後地人口の減少、高齢化が著しく、収益
性は低下傾向にあり、地価は弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内の幹線道路沿いを中心に形成された商業地域及び住商混在地域で、需要者は、飲食、日用品販売等を
営む地元事業者が中心である。供給は各路線ごとに様々であるが、借地による出店が指向されることも多く、取得需要
には限界がある。土地の個別性や規模が一様でないため総額は把握しがたいが、同一需給圏内の取引事例などからみて
市場の中心価格帯は２０～３５千円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と類似性が高い広幅員道路沿いの商業地等における取引事例を根拠としたもので、市場実態を反
映した説得性のある価格が得られた。収益価格は本来商業地域においては重視されるべきものであるが、土地に対する
投下資本意識に欠け、土地価格に見合う賃料設定ができない市場構造によりやや低めに求められた。以上から、比準価
格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との比較検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　滋賀高島 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 35,400 円／㎡

[ 97.5]
100

100
[100.0]

100
[117.9]

[100.0]
100

29,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費が緩やかに持ち直しつつある他、企
業収益は増益見込みで、県内経済は緩やかに
持ち直している。高島市人口は５年平均で減
少傾向にある。

県道沿いの路線商業地域で、地域要因に特段
の変動はない。商業背後地人口の減少、高齢
化により、市場はやや低迷している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

滋賀高島 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５０１高島Ｓ -303	高島市		更地	（　）	ほぼ整形	南西12m市道、南東8m、角地		（都）準工 (70,200)
b	２４０７高島Ｓ -3	高島市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東7.5m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	２４０７高島Ｓ -402	高島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東10m県道、中間画地		（都） (70,200)
d	２４０７高島Ｓ -404	高島市		建付地	（　）	不整形	西11m県道、中間画地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,001	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 88.1]	22,430	100 [ 80.4]	27,898	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	27,900
b	(　 ) 34,078	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,260	100 [ 110.3]	30,154		30,200
c	(　 ) 22,687	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	21,530	100 [ 70.5]	30,539		30,500
d	(　 ) 20,525	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	19,868	100 [ 67.4]	29,478		29,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,200 円／㎡]

滋賀高島 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるので。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,867,417	4,533,812	19,333,605	14,386,400	4,947,205	（　0.9722） 4,809,673	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	92,493,712 円　　　　（　 23,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

滋賀高島 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	1,200.00	Ｓ1	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）工業	60 ％	200 ％	200 ％	3,964 ㎡	35.7 m x 101.4 m	前面道路：県道　 10.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況等から駐車場スペース十分に確保した１階建ての低層店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟の一括賃貸を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,200.00	100.0	1,200.00	1,791	2,149,200	6.0	12,895,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,200.00	100.0	1,200.00		2,149,200		12,895,200
								0

⑨年額支払賃料	2,149,200 円　×　12ヶ月　＝　 25,790,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	1,000 円／台　×　 50 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,790,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,639,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,751,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,895,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 116,057 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,867,417 円　　　　（　 6,021 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,791 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

滋賀高島 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,176,000 円	196,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	791,712 円	26,390,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 802,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,372,000 円	196,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,533,812 円　（　　　　　　 1,144 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	196,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,386,400 円（　　　　　 3,629 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,867,417 円
②総費用	4,533,812 円
③純収益　①－②	19,333,605 円
④建物等に帰属する純収益	14,386,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,947,205 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,809,673 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,213 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,493,712 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

滋賀高島 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高島市安曇川町西万木字淨願坊２６３番１	1608000278724-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月11日　提出
滋賀高島 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

滋賀高島 5-2

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　吉田　尚

TEL.

鑑定評価額

115,000,000 円

１㎡当たりの価格

29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高島市安曇川町西万木字淨願坊２６３番１				②地積　(㎡)	3,964 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）工業 (60,200) （その他）
	1:3	店舗Ｓ1	低層店舗の中に事業所等が見られる路線商業地域	西10.2m県道、北側道	水道、下水	安曇川 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 180 ｍ、南 160 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 3,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．２ｍ　県道

交通

施設

安曇川駅南東方

750m

法令

規制

（都）工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域であり、周辺の地域要因は安定しており、当面は現状が維持される
ものと予測する。高島市内の人口減少や高齢化等により商業地の地価も下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高島市内の主要な街路沿いを中心とした市内の商業地域及び住商混在地域と判定した。需要者の中心は
沿道サービス施設等を広域的に展開する企業である。市内の人口減少や高齢化により新規需要は限定されるが、商業中
心は駅周辺から県道沿い等に移っている。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯を見い
出すのは困難であるが、４，０００㎡程度の土地で総額１００百万円～１２０百万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場の実勢を反映した実証的な価格で、高島市内の商業地及び住商混在地の事例を採用し、適切に補修正を
行って試算しており説得力を有する。一方、収益価格は本来商業地において重視すべきであるが、資料収集の限界や試
算の過程に想定要素を含むことから規範性が相対的に劣るものと判断した。したがって、代表標準地との検討を踏まえ
、比準価格を採用し、収益価格は参酌に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　滋賀高島 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 35,400 円／㎡

[ 97.5]
100

100
[100.0]

100
[119.0]

[100.0]
100

29,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気の現状は、一部に弱さがみられるも
のの、緩やかに持ち直している。高島市の人
口は減少傾向であり、高齢化が進んでいる。

県道沿いに低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域
で、一定の繁華性は維持されている。市内の
人口減少や高齢化により、需要は限定的であ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

滋賀高島 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５０１高島Ｓ -610	高島市		更地	（　）	ほぼ整形	南7.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	２５０１高島Ｓ -303	高島市		更地	（　）	ほぼ整形	南西12m市道、南東8m、角地		（都）準工 (70,200)
c	２４０７高島Ｓ -13	高島市		更地	（　）	ほぼ台形	西16m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	２５０１高島Ｓ -629	高島市		建付地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,539	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	18,317	100 [ 65.0]	28,180	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,200
b	(　 ) 20,001	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 88.1]	22,430	100 [ 75.6]	29,669		29,700
c	(　 ) 22,154	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	21,711	100 [ 74.2]	29,260		29,300
d	(　 ) 30,868	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	30,196	100 [ 106.1]	28,460		28,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -42.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,000 円／㎡]

滋賀高島 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,114,888	4,467,020	19,647,868	14,019,400	5,628,468	（　0.9722） 5,471,997	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	105,230,712 円　　　　（　 26,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

滋賀高島 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	1,200.00	Ｓ1	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）工業	60 ％	200 ％	200 ％	3,964 ㎡	35.7 m x 101.4 m	前面道路：県道　 10.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺利用状況から、低層店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,200.00	100.0	1,200.00	1,810	2,172,000	6.0	13,032,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,200.00	100.0	1,200.00		2,172,000		13,032,000
								0

⑨年額支払賃料	2,172,000 円　×　12ヶ月　＝　 26,064,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は通り抜け費用であり、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	1,000 円／台　×　 50 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,064,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,666,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,997,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,032,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 117,288 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,114,888 円　　　　（　 6,083 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,819 円/㎡　月額支払賃料（　 1,810 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

滋賀高島 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,146,000 円	191,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	799,920 円	26,664,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 802,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,337,000 円	191,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	191,000 円	191,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	191,000 円	191,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,467,020 円　（　　　　　　 1,127 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	191,000,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,019,400 円（　　　　　 3,537 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,114,888 円
②総費用	4,467,020 円
③純収益　①－②	19,647,868 円
④建物等に帰属する純収益	14,019,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,628,468 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,471,997 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,380 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,230,712 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

滋賀高島 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高島市安曇川町西万木字淨願坊２６３番１	1608000278724-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考