令和7年1月14日　提出 湖南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 -4 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　堀　義彰   TEL.

鑑定評価額 4,470,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市下田字高松２２３５番３２ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 建ち並ぶ高台の住宅 地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 三雲 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 三雲駅北東方 5.2km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 湖南市郊外の傾斜地のある住宅団地で、地域要因は変化に乏しく今後も安定的に推移するものと予測する。郊外 の利便性等に劣る住宅地需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、湖南市及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は湖南市の郊外に居住を目的とする個人である。 市場の需給動向は、湖南市郊外の利便性等に劣る住宅地域の土地需要は弱含みで、地価は下落傾向にある。取引の中心 となる価格帯は、１５０㎡程度の土地で４００万円～６００万円程度、新築戸建で２３００万円から２５００万円程度 と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、湖南市及び甲賀市の住宅地域に存する事例から求めたもので、市場性を反映して求められており規範性が 高い。収益価格については、対象標準地は自用の戸建住宅が中心の住宅地域内に存し、賃貸市場が未成熟であること等 から求められなかった。以上により、規範性の高い比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖南 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [146.6] [103.0] 100 29,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに回復している。湖南市の人 口は減少傾向にある。 郊外の利便性等に劣る住宅地域で、土地需要 は乏しく、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.1 ％  ％