令和7年1月15日　提出 伊賀 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 9-1 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　兼松　弘樹   TEL.

鑑定評価額 960,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市三田字東大町４１０番３外 ②地積 　(㎡) 68,054   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） (70,200) 2:1 工場 大規模工場が建ち並 ぶ内陸型工業地域 南東12m国道、北東側道 水道 伊賀上野 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   350 ｍ、南   350 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 360.0 ｍ、奥行　約　　 190.0 ｍ、規模　　    68,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 伊賀上野駅東方 1.0km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 内陸部の大規模工場地域として安定した稼働が続いており、景気の回復により大規模工業用地の需要は堅調であ る。地価は暫く上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名阪国道が輸送の要となる伊賀方面の工業地域を始め、広域的に三重県北中部の工業地域を含む圏域であ る。需要者の中心は県内企業から広域的に活動拠点を構える大企業まで幅広い。全国的に工場取得の動きが依然活発で 、工場適地の供給が全般的に不足気味となっていることもあり、内陸型工業団地の土地需要は底堅く推移している。取 引される規模、用途によって取引価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域において、工場等の賃貸市場は未成熟で、賃貸用工場等の建築を想定することは非現実的であり 、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、伊賀市の大規模工業地の事例収集に限界があり、同一需給圏を広域 に捉えて取引事例を収集したが、地域の実情を反映して適切に比準しており、実証性の高い価格が求められた。よって 、取引市場の実態を反映する比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内工場立地は大規模工場地を中心に取得意 欲が旺盛で、内陸工業団地の土地需要は物流 、製造業関連施設を中心に堅調に推移してい る。 特段の変動はないが。関西圏と中京圏の中間 に位置し、名阪国道の近くにあり輸送に適し ている。景気の回復等により、内陸工業地の 需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％