別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
伊賀 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
伊賀 5-6 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　吉川　輝樹   TEL.
鑑定評価額 21,400,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 伊賀市下友生字廣川原２６７８番４外
 ②地積
　(㎡)		 968  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区

1:2.5		 店舗兼作業場

Ｓ2		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ県道沿いの商
業地域		 北東21m県道 水道、ガス 桑町

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　       960 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 名阪国道友生ＩＣに近い路線
地域		 街

路		 ２１ｍ県道 交通

施設		 桑町駅南東方

1.7km		 法令

規制		 （都） 準工
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 準幹線道路沿いの路線商業地域であり、特に地域要因の変化はなく、現状維持での推移と予測する。地価は依然
、下落基調が継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      6,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広域的には伊賀市及び周辺市の商業地域一円、特に伊賀市内の路線商業地域との価格牽連性が強い。需要
者の中心は、伊賀市内の事業者や広域的な事業展開を行う法人である。名阪国道のインタ－に近いが、商業施設の集積
度は劣り、需給関係はやや弱い。規模や用途等により取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯を
見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 名阪国道インタ－に近い路線沿いの商業地域であり、自用目的での取引が主である。収益価格は、当地域が賃貸経営で
の賃貸市場が未成熟で、かつ、賃料水準には限界があるため、取引水準に比し低位に求められたと考える。比準価格は
、広域的に機能的に同質なものを含め取引市場での比較検討を経たもので、実証的である。したがって、比準価格を重
視し、収益価格を参考とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　伊賀 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     34,100 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[154.1]		 [100.0]
100		 22,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。伊賀市の人口
は減少。需要は一部の選好に優る住宅地域は
回復が見られるが、総じて下落傾向が継続し
ている。

地域要因の変動はない。沿道の商業施設の集
積が脆弱で繁華性に欠けるため、需要は弱い
傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -12.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 伊賀 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６

-35		 伊賀市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東10.5m国
道、
北3m、東12m、
三方路
（都） １住居
地域拠点等の区域
(70,200)
b １０５ｙ

-8		 伊賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4.5m市道、
中間画地
（都） 近商
広域的拠点区域
(90,270)
c １０４

-8		 伊賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東9m市道、
西6.5m、
二方路
（都） 
郊外住宅団地区域
(60,100)
d １０５ｙ

-13		 名張市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m県道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e １０７

-42		 津市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東15m県道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,242  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
24,712 		 100
[ 113.8]
21,715 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
21,700 
b (　           ) 
28,376  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
33,283 		 100
[ 132.9]
25,044 
25,000 
c (　           ) 
14,122  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
13,790 		 100
[  59.2]
23,294 
23,300 
d (　           ) 
29,851  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
42,474 		 100
[ 159.7]
26,596 
26,600 
e (　           ) 
27,236  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.3]
32,729 		 100
[ 146.4]
22,356 
22,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　 -16.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     22,100 円／㎡]  



伊賀 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の商業地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,192,352 
827,865 
3,364,487 
3,012,520 
351,967 		 （　0.9722）
342,182 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      6,580,423 円　　　　（　      6,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
伊賀 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 290.00 Ｓ1 290.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準工
特別用途地区
 60 ％   200 ％   200 ％   968 ㎡     20.0 m x   48.8 m  前面道路：県道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域における標準的使用並びに画地規模等を踏まえて平家建店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 店舗一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
290.00 
100.0 
290.00 
1,333 
386,570 		 5.0  1,932,850 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
290.00 
100.0 
290.00 

386,570 		 1,932,850 
0 
⑨年額支払賃料        386,570 円　×　12ヶ月　＝　       4,638,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,638,840 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       463,884 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,174,956 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,932,850 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,396 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,192,352 円　　　　（　         4,331 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,339 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,333 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
伊賀 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 203,000 円  　　　　     40,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 139,165 円  　　　        4,638,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      120,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      284,200 円  　　　　     40,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        40,600 円  　　　　     40,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,600 円  　　　　     40,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         827,865 円　（　　　　　　           855 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     290.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,012,520 円  
（　　　　　         3,112 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,192,352 円      
②総費用 827,865 円      
③純収益　①－② 3,364,487 円      
④建物等に帰属する純収益 3,012,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 351,967 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 342,182 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          353 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,580,423 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       6,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 伊賀 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　伊賀市下友生字廣川原２６７８番４
 1902000109505-0000
2 　伊賀市下友生字廣川原２６７８番１６
 1902000109515-0000
3 　伊賀市下友生字廣川原２６７８番１７
 1902000109516-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
伊賀 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
伊賀 5-6 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　兼松　弘樹   TEL.
鑑定評価額 21,400,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 伊賀市下友生字廣川原２６７８番４外
 ②地積
　(㎡)		 968  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区

1:2.5		 店舗兼作業場

Ｓ2		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ県道沿いの商
業地域		 北東21m県道 水道、ガス 桑町

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　       960 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１ｍ県道 交通

施設		 桑町駅南東方

1.7km		 法令

規制		 （都） 準工
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地外縁部の名阪国道友生ＩＣに近い準幹線道路沿いの商業地域であり、特段の変動要因はなく安定している
。今後も現状程度の状況で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      6,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は伊賀市から名張市にかけての幹線道路や準幹線道路沿いを中心とする商業地域。需要の中心は当市内の中
小法人や個人事業者等である。当該地域は繁華性が低く通過道路としての色彩が強いが、名阪国道友生ＩＣに近い準幹
線道路沿いの商業地域として、多様な用途への利用可能性を包含しており、需要は概ね安定傾向にある。事業業種や画
地規模等により取引価格にばらつきが大きく、需要の中心となる価格帯は把握するのが困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は名阪国道ＩＣに近い準幹線道路沿いを中心とする既成の路線商業地域で、賃貸市場及び賃貸水準の形成は未
成熟であり、元本価格に見合った収益を得ることができないため収益価格は低位に試算された。比準価格は類似地域内
の規範性のある複数の取引事例から適切に比準して求めており、市場の実態を反映する価格である。したがって、収益
価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　伊賀 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     34,100 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[153.1]		 [100.0]
100		 22,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、伊賀市は人
口減少と高齢化が進む。市内の地価は工業地
が堅調であるが、住宅地、商業地は全般的に
下落傾向にある。

店舗等の集積度は低いが、市街地縁辺の準幹
線道路沿いの商業地域であり、地価は微下落
傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -12.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 伊賀 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６

-35		 伊賀市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東10.5m国
道、
北3m、東12m、
三方路
（都） １住居
地域拠点等の区域
(70,200)
b １０６

-28		 伊賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西10m市道、
北2.5m、
東2.5m、
三方路
（都） １中専
広域的拠点区域
(60,200)
c １０５ｙ

-12		 伊賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東22m国道、
中間画地
（都） １住居
広域的拠点区域
(60,200)
d １１１ｙ

-213		 名張市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10m県道、
北西4m、
二方路
（都） １住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,242  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
24,712 		 100
[ 108.8]
22,713 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
22,700 
b (　           ) 
19,860  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.4]
22,894 		 100
[ 105.6]
21,680 
21,700 
c (　           ) 
24,422  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
24,227 		 100
[ 110.0]
22,025 
22,000 
d (　           ) 
30,303  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
30,121 		 100
[ 138.7]
21,717 
21,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     22,100 円／㎡]  



伊賀 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  古くからの県道沿いの商業地域内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,192,352 
827,865 
3,364,487 
3,012,520 
351,967 		 （　0.9722）
342,182 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      6,580,423 円　　　　（　      6,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
伊賀 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 290.00 Ｓ1 290.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準工
特別用途地区
 60 ％   200 ％   200 ％   968 ㎡     20.0 m x   48.8 m  前面道路：県道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺地域の立地動向を検討の上、一棟貸しのロードサイド型店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
290.00 
100.0 
290.00 
1,333 
386,570 		 5.0  1,932,850 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
290.00 
100.0 
290.00 

386,570 		 1,932,850 
0 
⑨年額支払賃料        386,570 円　×　12ヶ月　＝　       4,638,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,638,840 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       463,884 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,174,956 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,932,850 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,396 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,192,352 円　　　　（　         4,331 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,339 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,333 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
伊賀 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 203,000 円  　　　　     40,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 139,165 円  　　　        4,638,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      120,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      284,200 円  　　　　     40,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        40,600 円  　　　　     40,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,600 円  　　　　     40,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         827,865 円　（　　　　　　           855 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     290.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,012,520 円  
（　　　　　         3,112 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,192,352 円      
②総費用 827,865 円      
③純収益　①－② 3,364,487 円      
④建物等に帰属する純収益 3,012,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 351,967 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 342,182 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          353 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,580,423 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       6,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 伊賀 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　伊賀市下友生字廣川原２６７８番４
 1902000109505-0000
2 　伊賀市下友生字廣川原２６７８番１６
 1902000109515-0000
3 　伊賀市下友生字廣川原２６７８番１７
 1902000109516-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考