令和7年1月15日　提出 伊賀 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 -8 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　岡部　康信   TEL.

鑑定評価額 4,230,000 円  １㎡当たりの価格 29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市小田町字南出１４９９番７ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6m道路 水道 西大手 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ道 路 交通 施設 西大手駅北西方 800m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 開発から相当年数が経過した小規模開発による住宅地域で、土地利用は現状のまま推移するものと予測する。水 害の危険性がある地域で、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊賀市の住宅地域である。需要者は伊賀市居住者の世帯分離や他市町からの転入によるものが中心である 。景気の緩やかな回復に伴い、住宅地の需要も回復傾向にあり、生活利便性を有する地域や新興住宅地で災害の危険性 が低い土地は特に選好性が高い。近隣地域は開発から相当年数が経過した住宅団地で、水害の危険性も認められること から、土地需要はやや弱い。取引価格帯は１４０㎡程度の標準的な土地で４００万円～５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、自用目的の取引が中心である。比準価格は伊賀市内の住宅地 の取引事例をもとに適正に比準して求めたもので、当該方面の市場の実態を反映したものである。一方、標準地は画地 規模が小さく、共同住宅を想定することは困難であるため収益価格は試算しない。以上より、実証的な比準価格を採用 し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊賀市の人口は減少、高齢化率は上昇、不動 産取引件数は増加。建築費の上昇が続いてお り戸建住宅の着工件数が減少している。 古くに開発された住宅地域で、特段の変動要 因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％