別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
三重志摩 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三重志摩 5-2 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　藤川　勝彦   TEL.
鑑定評価額 2,780,000 円  １㎡当たりの価格 20,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 志摩市浜島町浜島字目戸２８４６番
 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)
国立公(普通)
（その他）

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中小規模の小売店舗
等が建ち並ぶ商業地
域		 北東8m市道 水道 鵜方

10.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．０ｍ市道 交通

施設		 鵜方駅南西方

10.0km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
国立公(普通)
⑤地域要因の将
　来予測		 既成商業地域で著しい地域要因の変化は認められないものの、過疎化・高齢化等の進展が厳しく、今後も同様に
推移するものと予測する。地価は下落基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,580 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は志摩市内の既成商業地域。需要者の中心は、志摩市に地縁性を有する個人事業者等である。過疎化・高齢
化等の進展が厳しく、閉鎖する店舗等も多く、需要は弱い。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価
格帯を見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、近隣地域内外には自用の店舗・事務所等が見られるも
のの賃貸市場としての成熟の程度は総じて低い。従って価格形成の実態を最も反映する比準価格を重視し、収益価格を
参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三重志摩 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     23,000 円／㎡		 [ 98.3]
100		 100
[100.0]		 100
[109.8]		 [100.0]
100		 20,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 過疎化・高齢化等の進展が厳しく、志摩市の
地価動向は下落基調である。



著しい地域要因の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三重志摩 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０２ｙ

-251524		 志摩市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南3m市道、
西3m、角地
（都） 
国立公（普通）
(70,200)
b １０６

-251047		 志摩市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.3m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
c １０２ｙ

-251520		 志摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
西2.5m、
二方路
（都） 
国立公（普通）
(70,200)
d １０６

-251034		 志摩市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北13m市道、
東6m、角地
（都） 

(70,200)
e １０２ｙ

-251514		 志摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西14m国道、
中間画地
（都） 
国立公（普通）
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
14,180  		 100
[ 100.0]		 [  97.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
13,840 		 100
[  67.2]
20,595 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
20,600 
b (　           ) 
16,029  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
15,933 		 100
[  77.9]
20,453 
20,500 
c (　           ) 
20,744  		 100
[ 100.0]		 [  97.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
21,224 		 100
[ 102.9]
20,626 
20,600 
d (　           ) 
22,217  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
21,419 		 100
[ 103.6]
20,675 
20,700 
e (　           ) 
24,663  		 100
[ 100.0]		 [  97.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
24,046 		 100
[ 116.9]
20,570 
20,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     20,600 円／㎡]  



三重志摩 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地域内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,607,229 
304,352 
1,302,877 
1,246,560 
56,317 		 （　0.9453）
53,236 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      1,023,769 円　　　　（　      7,580 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三重志摩 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 60.00 Ｓ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   200 ％   200 ％   135 ㎡      7.3 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建の店舗兼住宅（１階店舗、２階住宅）の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗兼住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,235 
148,200 		 5.0  741,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

148,200 		 741,000 
0 
⑨年額支払賃料        148,200 円　×　12ヶ月　＝　       1,778,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,778,400 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       177,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,600,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           741,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,669 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,607,229 円　　　　（　        11,905 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,240 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,235 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三重志摩 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 84,000 円  　　　　     16,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 53,352 円  　　　        1,778,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      117,600 円  　　　　     16,800,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        16,800 円  　　　　     16,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,800 円  　　　　     16,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         304,352 円　（　　　　　　         2,254 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,246,560 円  
（　　　　　         9,234 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,607,229 円      
②総費用 304,352 円      
③純収益　①－② 1,302,877 円      
④建物等に帰属する純収益 1,246,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 56,317 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 53,236 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          394 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,023,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,580 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三重志摩 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　志摩市浜島町浜島字目戸２８４６番
 1930000225886-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
三重志摩 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三重志摩 5-2 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　三輪　時弘   TEL.
鑑定評価額 2,780,000 円  １㎡当たりの価格 20,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 志摩市浜島町浜島字目戸２８４６番
 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)
国立公(普通)
（その他）

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中小規模の小売店舗
等が建ち並ぶ商業地
域		 北東8m市道 水道 鵜方

10.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．０ｍ市道 交通

施設		 鵜方駅南西方

10.0km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
国立公(普通)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、浜島町中心部の既成商業地域であるが、繁華性は低くシャッターが閉まったままの店舗も見られる
など、衰退傾向にある。背後地の人口減少等で商況は厳しく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,750 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は志摩市及び隣接市町の商業地域。需要者は浜島町に地縁性等を有する個人事業者や地元法人が中心であ
る。浜島町中心部の既成商業地域であるが、背後地の人口減少等に伴い繁華性は年々低下し、閉鎖店舗等も見られるな
ど、衰退傾向にある。商況回復の見込みも乏しく、地価は下落傾向が続いている。取引が少なく、取引総額も画地規模
等により相当異なるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　浜島町の既成商業地域で、自用目的の取引を中心とする地域である。比準価格は、志摩市、鳥羽市の商業地域に存す
る取引事例を適正に比準し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益還元法は、賃貸需要が
少なく賃料水準も低いため、低位に求められた。以上より、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、
市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三重志摩 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     23,000 円／㎡		 [ 98.3]
100		 100
[100.0]		 100
[109.8]		 [100.0]
100		 20,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 志摩市の人口は減少、世帯数は微増傾向。観
光業等の主要産業は回復傾向にあるが、不動
産市況は弱い動き。


近隣地域は既成商業地域で、顕著な変動要因
はないが、背後地の人口減少等で商況は厳し
く、回復の見込みは乏しい。地価水準は下落
傾向で推移。

標準的であり、個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三重志摩 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０２ｙ

-251519		 志摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
西3m、角地
（都） 
国立公（普通）
(80,200)
b １０７ｙ

-251515		 鳥羽市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6.5m市道、
東1.3m、
北1.3m、
三方路
（都） 近商
土砂災害警戒区域
国立公（普通）
(80,300)
c １０２ｙ

-251520		 志摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
西2.5m、
二方路
（都） 
国立公（普通）
(70,200)
d １０６

-251034		 志摩市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北13m市道、
東6m、角地
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,044  		 100
[ 100.0]		 [  96.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
27,157 		 100
[ 128.5]
21,134 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
21,100 
b (　           ) 
20,050  		 100
[ 100.0]		 [  97.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.0]
25,284 		 100
[ 126.2]
20,035 
20,000 
c (　           ) 
20,744  		 100
[ 100.0]		 [  97.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
21,224 		 100
[ 101.9]
20,828 
20,800 
d (　           ) 
22,217  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
21,419 		 100
[ 108.0]
19,832 
19,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　 -23.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     20,600 円／㎡]  



三重志摩 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地域内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,608,530 
304,395 
1,304,135 
1,246,560 
57,575 		 （　0.9453）
54,426 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      1,046,654 円　　　　（　      7,750 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三重志摩 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 60.00 Ｓ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   200 ％   200 ％   135 ㎡      7.3 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建の店舗兼住宅（一棟貸し）。１階店舗、２階住宅。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗兼住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,236 
148,320 		 5.0  741,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

148,320 		 741,600 
0 
⑨年額支払賃料        148,320 円　×　12ヶ月　＝　       1,779,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,779,840 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       177,984 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,601,856 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           741,600 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,674 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,608,530 円　　　　（　        11,915 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,241 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,236 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三重志摩 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 84,000 円  　　　　     16,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 53,395 円  　　　        1,779,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      117,600 円  　　　　     16,800,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        16,800 円  　　　　     16,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,800 円  　　　　     16,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         304,395 円　（　　　　　　         2,255 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,246,560 円  
（　　　　　         9,234 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,608,530 円      
②総費用 304,395 円      
③純収益　①－② 1,304,135 円      
④建物等に帰属する純収益 1,246,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 57,575 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 54,426 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          403 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,046,654 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,750 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三重志摩 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　志摩市浜島町浜島字目戸２８４６番
 1930000225886-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考