鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
三重志摩 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三重志摩 5-1

三重県

三重第３

氏名

不動産鑑定士　西村　昭彦

TEL.

鑑定評価額

13,200,000 円

１㎡当たりの価格

22,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月13日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	志摩市志摩町和具字川辺９００番１外				②地積　(㎡)	583 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) 国立公(普通) （その他）
	不整形 1.5:1	店舗Ｓ2	各種店舗等が建ち並ぶ旧国道沿いの既成商業地域	北6.5m市道、西側道	水道	鵜方 18.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．５ｍ市道

交通

施設

鵜方駅南方

18.0km

法令

規制

（都）
(70,200)
国立公(普通)

⑤地域要因の将
　来予測

背後地の人口減少や高齢化により、購買力の低下、空き店舗の増加が顕著であり、商業地としては衰退的に推移
するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,820 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、志摩市及びその周辺市町の商業地域。需要者は、当該圏域に地縁性を有する個人事業者や法人が
中心と判断される。背後地の人口減少や高齢化による購買力の低下が顕著であり、直近においては主たる集客施設であ
った銀行が移転・閉鎖するなど、商業地としては衰退が続いているため、新規需要は弱い。市場での取引があまり見ら
れない地域であるとともに、画地の形状や規模にばらつきがあるため、需要の中心となる価格帯の把握は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

既成商業地域であり原価法は適用できなかった。比準価格は、近隣地域との類似性が認められる実際の取引事例を採用
して試算されており、市場動向を反映して実証性は高い。収益価格は、最有効使用の建物建築を想定し、周辺賃料水準
を考慮して試算しているが、想定事項が多く含まれるため信頼性・説得力は劣る。収益価格を指標として取引されるこ
とは殆どない地域実情から、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県全体の人口は減少。特に南部の減少率が大
きい。地価は、北部で横ばい～上昇傾向に転
じているのに対して、南部は下落傾向が続い
ている。

令和５年１０月に主たる集客施設であった銀
行が移転・閉鎖した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

三重志摩 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２ｙ -251519	志摩市		建付地	（　）	長方形	北11m市道、西3m、角地		（都）国立公（普通） (80,200)
b	１０２ｙ -251524	志摩市		貸家建付地	（　）	正方形	南3m市道、西3m、角地		（都）国立公（普通） (70,200)
c	１０２ｙ -251520	志摩市		建付地	（　）	不整形	東6m市道、西2.5m、二方路		（都）国立公（普通） (70,200)
d	１０６ｙ -251004	志摩市		更地	（　）	不整形	南東10m市道、中間画地		都計外国立公（普通）
e	１０６ｙ -251002	志摩市		建付地	（　）	不整形	北東13m国道、中間画地		（都）国立公（普通） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,044	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	27,157	100 [ 117.5]	23,112	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	23,100
b	(　 ) 14,180	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	13,840	100 [ 61.9]	22,359		22,400
c	(　 ) 20,744	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	21,224	100 [ 95.0]	22,341		22,300
d	(　 ) 15,091	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	14,817	100 [ 63.8]	23,224		23,200
e	(　 ) 24,200	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	24,735	100 [ 114.6]	21,584		21,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,600 円／㎡]

三重志摩 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域に所在しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,186,352	441,576	1,744,776	1,558,200	186,576	（　0.9453） 176,370	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	3,391,731 円　　　　（　 5,820 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三重志摩 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	150.00	Ｓ1	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	583 ㎡	38.8 m x 23.2 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の利用状況から、一棟貸しの店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	1,344	201,600	5.0	1,008,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		201,600		1,008,000
								0

⑨年額支払賃料	201,600 円　×　12ヶ月　＝　 2,419,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,419,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 241,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,177,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,008,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,072 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,186,352 円　　　　（　 3,750 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,350 円/㎡　月額支払賃料（　 1,344 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三重志摩 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,000 円	21,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	72,576 円	2,419,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 147,000 円	21,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 441,576 円　（　　　　　　 757 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,558,200 円（　　　　　 2,673 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,186,352 円
②総費用	441,576 円
③純収益　①－②	1,744,776 円
④建物等に帰属する純収益	1,558,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	186,576 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	176,370 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 303 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,391,731 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,820 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

三重志摩 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	志摩市志摩町和具字川辺９００番１	1930000067123-0000
2	志摩市志摩町和具字川辺９００番８	1930000067130-0000
3	志摩市志摩町和具字川辺９００番９	1930000067131-0000
4	志摩市志摩町和具字川辺９０１番１	1930000067133-0000
5	志摩市志摩町和具字川辺９０１番４	1930000067136-0000
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
三重志摩 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三重志摩 5-1

三重県

三重第３

氏名

不動産鑑定士　後藤　雅和

TEL.

鑑定評価額

13,200,000 円

１㎡当たりの価格

22,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	志摩市志摩町和具字川辺９００番１外				②地積　(㎡)	583 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) 国立公(普通) （その他）
	不整形 1.5:1	店舗Ｓ2	各種店舗等が建ち並ぶ旧国道沿いの既成商業地域	北6.5m市道、西側道	水道	鵜方 18.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．５ｍ市道

交通

施設

鵜方駅南方

18.0km

法令

規制

（都）
(70,200)
国立公(普通)

⑤地域要因の将
　来予測

漁港近くの古くからの商業地域であるが、背後地の人口減少と高齢化により、空店舗が増え商業性は低下してい
る。土地需要は弱く、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,110 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は志摩市を中心に隣接市町を含む商業地域である。需要者は当該圏域を基盤とする法人や個人事業者が中心
となる。志摩市の中心部から大きく外れた商業地域では、主要産業の低迷や背後地の人口減少等もあって、商業性は低
下している。空店舗が増えるなど、商環境は厳しく、店舗用地の需要は乏しい。なお、取引の中心価格帯は画地規模に
ばらつきがあることや建物の個別性が強いことから、その把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中小規模の低層店舗を主体とする商業地域であり、建物の高度利用はされておらず、土地価格に見合う賃料
水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。自用目的の不動産取引が中心であり、取引価格の水準を指
標として価格が形成されることが一般的であるため、収益価格は参考にとどめ、市場実態を反映した比準価格を採用し
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光客数の回復に伴い経済活動は正常化して
いるが、商圏人口の減少が続いており、市街
地等の賑わいは乏しく、商業地需要は全般的
に弱含む。

背後地の人口減少等もあって、商況は低迷し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

三重志摩 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６ｙ -251002	志摩市		建付地	（　）	不整形	北東13m国道、中間画地		（都）国立公（普通） (60,200)
b	１０２ｙ -251514	志摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西14m国道、中間画地		（都）国立公（普通） (60,200)
c	１０２ｙ -251524	志摩市		貸家建付地	（　）	正方形	南3m市道、西3m、角地		（都）国立公（普通） (70,200)
d	１０６ｙ -251004	志摩市		更地	（　）	不整形	南東10m市道、中間画地		都計外国立公（普通）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,200	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	24,735	100 [ 111.3]	22,224	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	22,200
b	(　 ) 24,663	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	24,046	100 [ 105.6]	22,771		22,800
c	(　 ) 14,180	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	13,840	100 [ 61.1]	22,651		22,700
d	(　 ) 15,091	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	14,817	100 [ 65.5]	22,621		22,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -29.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -37.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,600 円／㎡]

三重志摩 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域に存し、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,196,113	441,900	1,754,213	1,558,200	196,013	（　0.9453） 185,291	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	3,563,288 円　　　　（　 6,110 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三重志摩 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	150.00	Ｓ1	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	583 ㎡	38.8 m x 23.2 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸需要等を勘案し、低層店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	1,350	202,500	5.0	1,012,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		202,500		1,012,500
								0

⑨年額支払賃料	202,500 円　×　12ヶ月　＝　 2,430,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,430,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 243,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,187,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,012,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,113 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,196,113 円　　　　（　 3,767 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,356 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三重志摩 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,000 円	21,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	72,900 円	2,430,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 147,000 円	21,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 441,900 円　（　　　　　　 758 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,558,200 円（　　　　　 2,673 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,196,113 円
②総費用	441,900 円
③純収益　①－②	1,754,213 円
④建物等に帰属する純収益	1,558,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	196,013 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	185,291 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 318 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,563,288 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,110 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

三重志摩 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	志摩市志摩町和具字川辺９００番１	1930000067123-0000
2	志摩市志摩町和具字川辺９００番８	1930000067130-0000
3	志摩市志摩町和具字川辺９００番９	1930000067131-0000
4	志摩市志摩町和具字川辺９０１番１	1930000067133-0000
5	志摩市志摩町和具字川辺９０１番４	1930000067136-0000
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考