令和7年1月10日　提出 三重志摩 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三重志摩 -7 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　藤川　勝彦   TEL.

鑑定評価額 9,900,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 志摩市阿児町鵜方字川向井３１４６番２９ ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) 国立公(普通) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南東3.8m市道 水道 鵜方 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．８ ｍ市道 交通 施設 鵜方駅南東方 500m 法令 規制 （都）  (60,200) 国立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部の既成の住宅地域で著しい地域要因の変化は認められないものの、過疎化・高齢化等の進展が厳しく、 今後も同様に推移するものと予測する。地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志摩市内の戸建住宅を主体とする住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者がほとんどを占める。 志摩市は過疎化・高齢化等の進展が厳しく、市中心部の住宅地域であるが既成住宅地域に対する需要は弱い。土地は、 ３００㎡程度で７００～１，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は既成住宅地域であり、自己利用目的の取引が中心である。事業収支の観点から新規の賃貸アパート等を想定 することは非合理的であると判断されるため、収益価格を試算しない。一方、居住の快適性を重視する住宅地で、類似 地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た。従って、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三重志摩 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,400 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 92.6] [100.0] 100 25,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過疎化・高齢化等の進展が厳しく、志摩市の 地価動向は下落基調である。 著しい地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％