令和7年1月14日　提出 鈴鹿 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -17 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　片岡　浩司   TEL.

鑑定評価額 9,170,000 円  １㎡当たりの価格 40,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市岸岡町字雲雀山２７０７番１４５ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 千代崎 960m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南   180 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 千代崎駅南西方 960m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近鉄名古屋線の駅から徒歩圏にあり、丘陵地に開発された大規模住宅団地である。良好な住環境にある住宅地と して地価は上昇傾向にある。今後も安定した推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鈴鹿市内の戸建住宅地域が中心となる。需要者は鈴鹿市居住者が多いが市外からの転入も見られる。建築 費や造成費の高騰により新築物件の土地建物総額が大きくなっており、中古物件の需要も増加している。当該地域のよ うな既存の住宅団地についても需要が増加しているため、取引価格は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は土地 は標準的面積で、９００万円前後であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性や利便性が重視される戸建住宅地域であり、自己利用目的の取引が中心である。当該地域では 、類似地域における取引価格水準を重視した価格形成が見られる。また、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、共同住 宅を想定することは非現実的であるため収益価格は試算しない。よって、信頼性の高い取引事例から求めた比準価格を 採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　鈴鹿 -7                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 主要な地場産業である自動車産業の回復を背 景に住宅取引も堅調で、市街地全般及び中勢 バイパス周辺で地価上昇幅が拡大傾向を示し ている。 近鉄名古屋線の駅から徒歩圏にあり、丘陵地 に開発された大規模住宅団地である。良好な 住環境にある住宅地として地価は上昇傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％ +0.5 ％