鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

桑名 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	１０１ -27	桑名市		森林の土地所有権		不整形	接面道路無		｢調区｣地森計
b	１０３ -47	いなべ市		森林		不整形	北西7.4m市道		（都）地森計
c	１０３ -48	いなべ市		森林		不整形	接面道路無8m		都計外地森計
d	１０３ -49	いなべ市		森林		不整形	北東7m市道		都計外地森計
e	１０７ -31	四日市市		森林の土地所有権		ほぼ台形	北東3m道路		｢調区｣

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,000	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	2,994	100 [ 91.0]	3,290	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	3,290
b	(　 ) 3,026	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	3,011	100 [ 103.5]	2,909		2,910
c	(　 ) 1,500	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	1,484	100 [ 48.1]	3,085		3,090
d	(　 ) 3,008	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	2,984	100 [ 99.9]	2,987		2,990
e	(　 ) 2,716	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	2,694	100 [ 85.5]	3,151		3,150

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.05	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.11	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +15.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -10.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.11	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	自然　　　　 -10.0	宅地化　　　 -40.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.11	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -10.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 -0.07	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -10.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 3,120 円／㎡]

桑名 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率を乗じた価格　　(円／㎡)	③造成工事費　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益 (③+④) x np (円／㎡) n：@821LL月 p：0822L％	⑥販売費及び一般管理費　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由

桑名 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[100.0] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

竹林を主体とする状況により、林業経営に基づく林地の収益価格の算定が困難であり、又
、現状では具体的な転換後・造成後の更地の想定も困難であるため。

４　不動産ＩＤ

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	桑名市大字下深谷部字馬之頭２９７９番９	1923000453847-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

備考

別記様式第三

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
桑名 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

桑名 13-1

三重県

三重第１

氏名

不動産鑑定士　近藤　正樹

TEL.

鑑定評価額

4,840,000 円

１㎡当たりの価格

3,130 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

桑名市大字下深谷部字馬之頭２９７９番９

②地積(㎡)

1,547

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣

（その他）

不整形

山林（竹林）

市街化区域に近い山林
のほか農地も見られる
地域

北西3m未舗装道路

下深谷

1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 180 ｍ、西　 170 ｍ、南　 250 ｍ、北　 80 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地

③標準的規模等

規模　　 1,500 ㎡程度、形状　　不整形、方位・傾斜度(　北西　)向　19 °

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

北西下３ｍ未舗装道
路

交通

施設

下深谷駅

1.6km

法令

規制

｢調区｣

⑤地域要因の将
　来予測

大山田ＰＡスマートＩＣの新規事業化に伴い周辺地域において工業団地開発が計画されるなど発展的な展望は予
測されるものの、開発区域からは外れており暫くは現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 3,130 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は桑名市を中心とした三重県北勢地域における都市近郊又は農村林地地域である。需要者は地元住民のほか
太陽光発電事業者、資材置場として利用する法人、更に将来を見越した開発業者等が想定される。現状では公法規制か
ら宅地開発が困難であること、また再生可能エネルギーの買取価格が逓減していることから、これらの素地となる現況
林地の需要は未だ弱含み。市場の中心価格帯は、規模や用途により大きく異なることから一意には把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

現状では公法上の規制等から蓋然性の高い開発想定を行うことが困難であり控除法を適用した控除後価格は試算しなか
った。また三重県内の林業が急速に衰退する中、長期にわたる林業経営に基づく収益性を把握することは非現実的であ
ると判断し収益価格も試算しなかった。一方、類似地域から適切な取引事例の収集選択及び要因比較等を行い実証的で
信頼性の高い比準価格が得られたと判断することから比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　
自然　　　　　　　　　
宅地化　　　　　　　　
行政　　　　　　　　　
その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]