令和7年1月14日　提出 松阪 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -10 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　赤塚　和則   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市嬉野中川町字北釘貫１１９４番７ ②地積 　(㎡) 373   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 伊勢中川 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 伊勢中川駅南西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧街道沿いに形成された集落的要素のある既成住宅地域である。伊勢中川駅等の利便施設への接近性は比較的良 いものの、地域要因に大きな変動はない。当面は、現状維持と考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松阪市に存する住宅地域を中心とする圏域である。需要者は当該地域の地縁者が大半で、他地域からの 転入は限定的である。伊勢中川駅周辺は生活利便性が優れるため、小規模開発などによる供給が多い。これらと競合し 、集落的要素がある既成住宅地域は、需要はやや弱含みで推移している。市場での中心価格帯は、取引が少なく把握は 難しいが、標準地程度の土地の場合、１０００万円～１１００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は古くからの住宅地域であり、自己使用目的の取引が主体で賃貸市場及び賃料水準が未成熟なため、収益価格 は試算しない。一方、比準価格は信頼性のある複数の取引事例から試算しており、現実の市場動向を十分反映した実証 的な価格が求められた。このため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [126.6] [100.0] 100 28,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松阪市は人口微減・高齢化率微増傾向は変ら ず。住宅地では経済活動の段階的な正常化で 下落率は縮小傾向。需要者のエリア選好性に より二極化進む。 集落的な要素がある住宅地で硬直的な土地利 用状態にあるが、一定程度利便性はを有する ため、地価下落の勢いは弱まる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％