別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
四日市 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四日市 5-22 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　正樹   TEL.
鑑定評価額 79,300,000 円  １㎡当たりの価格 49,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四日市市白須賀１丁目２０６９番１外
｢白須賀１－１２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,589  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
1:1		 事務所兼倉庫

Ｓ3		 営業所、店舗のほか
住宅も混在する商業
地域		 南10m市道 水道、下水 霞ヶ浦

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 国道１号及び２３号に挟まれ
た事業系用途が多い地域		 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 霞ヶ浦駅南東方

850m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 北勢地域の幹線道路である国道１号と国道２３号とに挟まれた立地であることから、今後とも混在を見せつつ事
業系用途を中心に熟成していくものと予測され、地価は暫く上昇傾向にあるものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は四日市市内の商業地域一円であり、特に市東部の国道背後に位置する商業地域との価格牽連性が強い。中
心となる需要者は北勢地域で事業を営む法人企業であり、画地規模に応じて県外の大手資本なども想定される。幹線国
道に近く交通利便性が良好であることから土地需要は堅調であり、地価は上昇傾向が続いている。市場での中心となる
価格帯は業態・属性により取引される画地規模にばらつきが見られ一意には定まっていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺において賃貸物件が散見されるものの地域における土地取引は自用目的が中心であり、賃貸建物建設目的での新規
土地取引は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格が低位に試算されたものと判断す
る。適切な取引事例の選択及び要因比較等を行い実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断することから、比準
価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　四日市 5-23                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,500 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[145.7]		 [100.0]
100		 50,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市人口は近年微減傾向で推移。マクロ的な経
済環境から近鉄四日市駅周辺商業地域を中心
に需給は改善しており、周辺地域への波及も
見られる。

地域要因に特段の変動はないが、幹線国道に
近く用途的多様性も下支えになり、需要は堅
調で地価は強含みにて推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 四日市 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０２

-505		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東18m市道、
北5.7m、
南5.2m、
三方路
準住居

(70,200)
b １０３

-22		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西28m県道、
中間画地
準工

(60,200)
c １０４

-502		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d １０８

-31		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.5m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e １０８

-518		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西6m市道、
北西6.3m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,146  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
44,481 		 100
[  86.6]
51,364 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
51,400 
b (　           ) 
55,458  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
55,680 		 100
[ 114.3]
48,714 
48,700 
c (　           ) 
51,116  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
51,423 		 100
[ 105.9]
48,558 
48,600 
d (　           ) 
49,246  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
49,492 		 100
[ 100.3]
49,344 
49,300 
e (　           ) 
55,302  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
54,173 		 100
[ 101.5]
53,372 
53,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,900 円／㎡]  



四日市 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,917,410 
5,125,564 
18,791,846 
17,808,000 
983,846 		 （　0.9722）
956,495 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     18,394,135 円　　　　（　     11,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四日市 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 550.00 Ｓ3 1,650.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,589 ㎡     40.0 m x   43.0 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階はファミリータイプの共同住宅（平均面積５５㎡程度）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
550.00 
100.0 
550.00 
1,512 
831,600 		 10.0  8,316,000 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
550.00 
100.0 
550.00 
1,182 
650,100 		 2.0  1,300,200 
2.0  1,300,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,650.00 
100.0 
1,650.00 

2,131,800 		 10,916,400 
2,600,400 
⑨年額支払賃料      2,131,800 円　×　12ヶ月　＝　      25,581,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,581,600 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,558,160 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,023,440 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,916,400 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          98,248 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,600,400 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         795,722 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,917,410 円　　　　（　        15,052 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,251 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,182 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
四日市 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,200,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,023,264 円  　　　       25,581,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      502,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,920,000 円  　　　　    240,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       240,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       240,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,125,564 円　（　　　　　　         3,226 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 240,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　   1,650.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,808,000 円  
（　　　　　        11,207 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,917,410 円      
②総費用 5,125,564 円      
③純収益　①－② 18,791,846 円      
④建物等に帰属する純収益 17,808,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 983,846 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 956,495 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          602 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,394,135 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四日市 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四日市市白須賀一丁目２０６９番１
 1903000182577-0000
2 　四日市市白須賀一丁目２０７０番１
 1903000182579-0000
3 　四日市市白須賀一丁目２０７１番１
 1903000182581-0000
4 　四日市市白須賀一丁目２０７２番１
 1903000182583-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
四日市 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四日市 5-22 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　岡原　康志   TEL.
鑑定評価額 79,100,000 円  １㎡当たりの価格 49,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四日市市白須賀１丁目２０６９番１外
｢白須賀１－１２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,589  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
1:1		 事務所兼倉庫

Ｓ3		 営業所、店舗のほか
住宅も混在する商業
地域		 南10m市道 水道、下水 霞ヶ浦

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 霞ヶ浦駅南東方

850m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 用途の混在性も見られる状況で、当面は概ね現状のまま地域推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は四日市市及び周辺市町の商業地域の存する圏域。需要者の中心は同一需給圏内の事業者あるいは広域展開
する企業である。標準地周辺は他の代表的な路線商業地域に比べ繁華性は劣るものの、国道１号や２３号とのアクセス
に優れる立地で一定の需要が見込まれる。市場の価格帯は業種などにより引き合いのある敷地規模が異なり、中心的な
価格帯は一概には見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本近隣地域では商業的土地利用が認められるものの、収益性に基づく価格が土地の市場価値として定着するには至って
おらず、また標準地の如き土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われるのが一般的である。よって複数の取引
事例から求めた比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　四日市 5-23                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,500 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[146.9]		 [100.0]
100		 49,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 四日市市の人口は減少傾向。賃金上昇期待は
あるが、物価高不安、海外情勢による下振れ
リスクもあり、県内経済の先行きには不透明
感も伴う。

地域に著しい変動要因は認められない。国道
１号背後の商業地域であるが住居系用途など
も混在している状況である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 四日市 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０２

-508		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西10m県道、
北7m、東3m、
三方路
準工

(70,200)
b １０２

-505		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東18m市道、
北5.7m、
南5.2m、
三方路
準住居

(70,200)
c １０３

-22		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西28m県道、
中間画地
準工

(60,200)
d １０２

-26		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西10.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,612  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
41,619 		 100
[  85.1]
48,906 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
48,900 
b (　           ) 
45,146  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
44,481 		 100
[  86.6]
51,364 
51,400 
c (　           ) 
55,458  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
55,680 		 100
[ 114.3]
48,714 
48,700 
d (　           ) 
61,818  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
62,065 		 100
[ 106.7]
58,168 
58,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,800 円／㎡]  



四日市 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,949,090 
5,126,620 
18,822,470 
17,808,000 
1,014,470 		 （　0.9722）
986,268 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     18,966,692 円　　　　（　     11,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四日市 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 550.00 Ｓ3 1,650.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,589 ㎡     40.0 m x   43.0 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上はファミリータイプの共同住宅（平均専有面積約５５㎡）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
550.00 
100.0 
550.00 
1,490 
819,500 		 10.0  8,195,000 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
550.00 
100.0 
550.00 
1,195 
657,250 		 2.0  1,314,500 
2.0  1,314,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,650.00 
100.0 
1,650.00 

2,134,000 		 10,824,000 
2,629,000 
⑨年額支払賃料      2,134,000 円　×　12ヶ月　＝　      25,608,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,608,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,560,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,047,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,824,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          97,416 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,629,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         804,474 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,949,090 円　　　　（　        15,072 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,265 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,195 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
四日市 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,200,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,024,320 円  　　　       25,608,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      502,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,920,000 円  　　　　    240,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       240,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       240,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,126,620 円　（　　　　　　         3,226 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 240,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　   1,650.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,808,000 円  
（　　　　　        11,207 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,949,090 円      
②総費用 5,126,620 円      
③純収益　①－② 18,822,470 円      
④建物等に帰属する純収益 17,808,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,014,470 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 986,268 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          621 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,966,692 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四日市 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四日市市白須賀一丁目２０６９番１
 1903000182577-0000
2 　四日市市白須賀一丁目２０７０番１
 1903000182579-0000
3 　四日市市白須賀一丁目２０７１番１
 1903000182581-0000
4 　四日市市白須賀一丁目２０７２番１
 1903000182583-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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備考