令和7年1月15日　提出 津 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 9-3 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　山中　祥平   TEL.

鑑定評価額 1,050,000,000 円  １㎡当たりの価格 9,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市新家町字西林２８１番６外 ②地積 　(㎡) 105,979   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1:1 工場 大規模工場が建つ内 陸型の工業地域 西11m市道、三方路 水道 伊勢中川 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 300.0 ｍ、奥行　約　　 350.0 ｍ、規模　　   100,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 伊勢中川駅北方 2.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 津市南部の大規模工業地域で、土地利用に大きな変化はなく、概ね現況の地域環境のまま推移するものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三重県中南勢・北勢地域から伊賀地域にかけての工業地域の存する圏域。需要者は県内外の中堅・大手企 業や工場事業者等が中心である。県内の工業用地不足により供給が限定的である一方、高速道路インターチェンジ周辺 や幹線道路等への利便性に優れるエリアを中心に工業地需要は旺盛である。取引総額は、画地規模等により相当異なる ため、市場での需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は大規模工場等が立地する内陸型の工業地域で、自社利用目的の取引が中心である。比準価格は津市及び隣接 周辺市に所在する大中規模工場地の事例を中心に立地条件や画地規模等を勘案し適正に比準して求めたもので、当該地 域の市場の実態を反映したものである。一方、大規模工業地について賃貸による工場経営は想定し難いため収益価格は 試算しなかった。以上より、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津市の人口は微減傾向。三重県内の工場立地 件数および立地面積は前年比で減少した。 近隣周辺で新規の工場立地の動向は見られず 、地域要因に特別な変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％