令和7年1月10日　提出 津 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -34 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　直人   TEL.

鑑定評価額 6,110,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市香良洲町字野中６７６番１外 ②地積 　(㎡) 509   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅と一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北東4m市道 水道、下水 高茶屋 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       510 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 三角州における住宅地域 街 路 基準方位：北、４ｍ 市道 交通 施設 高茶屋駅南東方 3.9km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 雲出川河口付近に形成された三角州にある既成住宅地域である。外部からの需要が少ないため、処分価格での取 引も見られ、取引価格の下落は続く。地域内に開発等の大きな変動はなく概ね現状での推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地周辺の農家住宅地域であり、沿岸部の住宅地域との代替関係が強い。需要者は同一需給圏内に地縁 のある個人が中心となる。沿岸部の住宅地域は津波等による水害発生の懸念から需要が弱い傾向にある。当該地域は三 角州に位置する住宅地域で、需要が弱いため周辺取引価格の下落傾向が継続している。土地は標準的規模で６００万円 前後が需要の中心となる価格帯であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では自用目的の取引がほとんどで、居住環境の快適性や利便性を重視した取引価格に基づく価格形成が見られ る。住宅需要が弱い沿岸部の農家住宅地域であり、新規の共同住宅等の収益物件を想定することは、事業収支の観点か ら非合理的であると判断されるため収益価格は試算しなかった。よって、類似地域における信頼性のある取引事例から 求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -5                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [ 80.3] [100.0] 100 12,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津駅西方面や南が丘等の需要者の多い住環境 良好な住宅地が市内の地価を牽引している。 全体として市内の住宅地需要は概ね安定して いる。 沿岸部の三角州にある既成住宅地域であり、 需要が主として地縁関係者に限定されるため 弱い。地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％