令和7年1月15日　提出 幸田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸田 9-1 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　山田　次郎   TEL.

鑑定評価額 654,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 額田郡幸田町大字六栗字下大迫１番３外 ②地積 　(㎡) 15,038   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 不整形 1:1.5 工場 大中規模工場が見ら れる内陸型の工業団 地 北東7.3m町道、南東側道 水道、下水 幸田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．３ｍ町道 交通 施設 幸田駅西方 1.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幸田駅から徒歩圏内の大中規模工場が建ち並ぶ工業地域であり、当面は現状のまま推移していくものと予測する 。県内内陸部の工業地需要は底堅く、地価水準は安定して推移している。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 一部土砂災害警戒区域　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三河地域において大規模工場の立地が可能な工業地域である。主たる需要者は、三河地域を拠点とする 自動車関連企業等の大手法人である。当該地域は、最寄駅から徒歩圏内に存し、幹線道路へのアクセスも良好で、町内 及び周辺市に所在する大規模工業地との接近性にも優れていることから需要は底堅く、地価水準は安定して推移してい る。需要の中心となる価格帯は、需要者の属性、事業規模、取引面積等によりまちまちで把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大中規模工場が建ち並ぶ工業地域であるが、当地域における工業地需要は自用目的が大半で、収益目的を前提としてい ないことに加え、大規模工場に係る賃貸事例の収集は困難であることから収益還元法の適用は断念した。比準価格は、 類似性の高い取引事例に係る取引価格を価格判定の基礎としており、市場の実態を反映していることから説得力は高い 。よって、本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,000 円／㎡ [106.3] 100 100 [101.0] 100 [116.8] [100.0] 100 43,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内内陸部の工業地需要は安定しているが、 金利及び建設費の上昇等により、不動産市場 の不透明感は増しつつある。 大中規模の工場が建ち並ぶ工業地域であり、 周辺環境に変化は見られない。周辺市の大規 模工業地との接近性に優れ、需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％