令和7年1月15日　提出 幸田 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸田 -6 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　中野　雅之   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 92,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 額田郡幸田町大字菱池字山ノ郷１番１２外 ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中にアパ ートが見られる住宅 地域 北5m町道 水道、ガス、下水 幸田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    25 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ町道 交通 施設 幸田駅北方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幸田町の概ね中央部に位置する一般住宅中心の住宅地域で、特段の変動要因はない。先行き不透明感は増してい るが、一定の需要が見込める地域であり、一般的要因等を背景に地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として幸田町内の住宅地域で、特に居住環境の標準的な地域に位置する住宅地域との代替性が強い。主 たる需要者は幸田町及び周辺市在住の一次取得者層である。物価上昇、金融情勢等に対する先行き不透明感は増してい るが、人口過疎地域といった市場競争力の乏しい地域を除き、地価は上昇傾向で推移している。売買の中心となる価格 帯は、土地のみで１５００万円で、新築戸建の場合は３０００万から３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は幸田町の概ね中央部に位置する一般住宅を中心とする住宅地域で、自らの利用を目的とするものが、当該地 域の市場取引の中心である。標準的な画地規模が小さく経済合理性を満たす収益物件の想定は困難なため、収益価格は 試算しなかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある取引事例を市場参加者の価値基準に基づき試算した実証的な 価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　幸田 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [111.7] [100.0] 100 92,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 先行き不透明感は増しているが、未だ顕在化 しておらず、相対的に競争力の劣る地域を除 き、地価は上昇傾向となっている。 一般住宅を中心とする住宅地域で、地域要因 に特段の変動はないものの、一般的要因等を 背景に地価は上昇傾向となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％