別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
幸田 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
幸田 -3 愛知県 愛知第9 氏名  不動産鑑定士 熊谷 春樹   TEL.
鑑定評価額 19,800,000 円  1㎡当たりの価格 106,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
83,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
額田郡幸田町大字菱池字桜坂12番3
②地積
 (㎡)
187  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)




1:1.5
住宅

LS2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
北6m町道 水道、ガス、下水 幸田

1.1km
(2)



①範囲 東    40 m、西    30 m、南    15 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         170 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、6m町
交通

施設
幸田駅北東方

1.1km
法令

規制
1低専
(50,100)


⑤地域要因の将
 来予測
 中規模戸建住宅を主体とした住環境の優れた住宅団地で熟成しており、今後も閑静な住宅環境を維持するもの
と予測する。町内の良好な住宅地は少なく、当該地域の地価水準は強含み傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           106,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性  同一需給圏は、幸田町南部市街地の桜坂団地を中心とする中規模一般住宅が多い戸建住宅地域である。需要者の中心
は当町居住者のほか周辺隣接市の居住者等である。当町内住宅地供給は市街化区域が比較的少ないため、旺盛な住宅地
需要を充足する十分な供給がないこと等から市場は売手主導で取引される傾向にあり、地価はやや強含み傾向である。
土地は対象標準地の規模で2,000万円程度が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
 標準地の用途地域が1低専で建ぺい率50%、容積率100%であり、共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格
は試算しない。不動産取引は居住の自用目的が多い地域で、快適性や利便性を重視して価格は形成される。したがって
、実際の不動産市場における取引事例からの市場性を反映する実証的な比準価格を採用し、一般的要因の影響、標準地
の単価と総額の関連の適否、代表標準地との秤量的な検討等の結果等に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 幸田 -4                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
        101,000 円/㎡
[102.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
[100.0]
100
106,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          104,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
 建築費等の物価高や金利等の変動で不動産
市況に先行き不透明感があるが、良好な立地
条件を有する土地需要は底堅く、地域選好性
が鮮明である。

 町内では唯一の大規模の閑静な住宅団地で
、優良な居住環境を反映して市場での人気は
高く、土地需要は底堅い。


 個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     -2.0
環境        -1.0
行政        +1.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.9 %  %
3 試算価格算定内訳 幸田 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A幸田06
22
-506
額田郡幸田町

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 西8m県道、
南6m、角地




1住居

(60,200)
b A幸田07
22
-3
額田郡幸田町

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4m町道、
北西4.3m、
角地



1住居

(60,160)
c A幸田07
22
-6
額田郡幸田町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北6m町道、
西6m、角地




1住居

(60,200)
d A幸田07
30
-1
額田郡幸田町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北8m町道、
中間画地




1中専

(60,150)
e A幸田07
22
-2
額田郡幸田町

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北7.8m町道、
南東5m、角地




1中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
99,700  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

96,187 
100
[  88.9]

108,197 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

108,000 
b (            
100,117  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 108.2]

93,270 
100
[  86.3]

108,076 

108,000 
c (            
101,606  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

97,542 
100
[  88.1]

110,717 

111,000 
d (            
87,582  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  93.1]

95,202 
100
[  90.9]

104,733 

105,000 
e (            
105,616  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

102,366 
100
[  92.8]

110,308 

110,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +2.0 環境     -17.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.0 環境     -11.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     -11.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -2.0 環境     -10.0
画地      -6.9 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境      -9.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     106,000 円/㎡]  



幸田 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由   既成市街地化しており、土地の再調達原価を把握し得ないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
 戸建住宅を主体とする住宅地域で、用途地域が1低専で建ぺい率50%容積率100%であり、共同住宅の想
定は非現実的である。経済合理性に見合った共同住宅の建築想定は地域環境に適合しないと判断されるため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 幸田 -3 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  額田郡幸田町大字菱池字桜坂12番3
1803000762219-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
幸田 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
幸田 -3 愛知県 愛知第9 氏名  不動産鑑定士 佐野 克彦   TEL.
鑑定評価額 19,600,000 円  1㎡当たりの価格 105,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
83,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
額田郡幸田町大字菱池字桜坂12番3
②地積
 (㎡)
187  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)




1:1.5
住宅

LS2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
北6m町道 水道、ガス、下水 幸田

1.1km
(2)



①範囲 東    40 m、西    30 m、南    15 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         170 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、6m町
交通

施設
幸田駅北東方

1.1km
法令

規制
1低専
(50,100)


⑤地域要因の将
 来予測
最寄駅から徒歩圏に位置し、居住環境の良好な区画が整然とした住宅地域である。戸建住宅地域として既に熟成
しており、地域要因の変動は見られず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           105,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は幸田町内及び隣接する岡崎市内南部の住宅地域である。主たる需要者は地縁的関係のあるエンドユーザー
及び周辺市域からの転入者である。駅から徒歩圏の居住環境の良好な地域であり、区画も整然としていることから需要
は底堅く推移している。景気も緩やかに回復しているが、町内分譲地の在庫調整にやや懸念があり、地価は上昇幅が縮
小している。土地取引総額は2000万円前後、新築の戸建物件は4500万円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は現実の市場における取引事例を価格判定の基礎とし、要因比較、各種補正、修正等も適正に行われており、
実証的で説得力に富む価格である。対象地は戸建住宅を主体とする住宅地域で経済合理性に見合った共同住宅の建築想
定は地域環境に適合しないと判断されるため、収益価格は求められなかった。調整にあたっては快適性を重視する住宅
地域であるので市場性を反映し信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 幸田 -4                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
        101,000 円/㎡
[102.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
[100.0]
100
104,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          104,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
自動車関連産業の業績は堅調であり、景気は
緩やかに回復しており、不動産市場は一部に
弱さもみられるが、底堅く推移している。


地域要因の変動は特にない。住宅地の需要は
底堅いが、町内分譲地の在庫調整にやや懸念
はあり、地価は上昇幅が縮小している。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     -2.0
環境        +1.0
行政        +1.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.0 %  %
3 試算価格算定内訳 幸田 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A幸田07
22
-3
額田郡幸田町

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4m町道、
北西4.3m、
角地



1住居

(60,160)
b A幸田07
30
-1
額田郡幸田町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北8m町道、
中間画地




1中専

(60,150)
c A幸田07
08
-2
額田郡幸田町

更地


  
(           ) 
長方形 北8m町道、
中間画地




1住居

(60,200)
d A岡崎06
28
-526
岡崎市

建付


  
(           ) 
長方形 南西6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
100,117  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 108.2]

93,270 
100
[  87.3]

106,838 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

107,000 
b (            
87,582  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  93.1]

95,202 
100
[  93.9]

101,387 

101,000 
c (            
114,545  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

115,118 
100
[ 109.2]

105,419 

105,000 
d (            
134,967  
100
[ 100.0]
[ 101.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

131,723 
100
[ 123.7]

106,486 

106,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.0 環境     -10.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -2.0 環境      -7.0
画地      -6.9 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.16 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +6.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     +25.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     105,000 円/㎡]  



幸田 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅を主体とする住宅地域で経済合理性に見合った共同住宅の建築想定は地域環境に適合しないと判断され
るため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 幸田 -3 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  額田郡幸田町大字菱池字桜坂12番3
1803000762219-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考