別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
武豊 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武豊 5-2 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　後藤　龍   TEL.
鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 知多郡武豊町字ホコラ峯２丁目５０番
 ②地積
　(㎡)		 270  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 幹線道路沿いに各種
店舗の建ち並ぶ商業
地域		 東20m県道 水道、ガス、下水 上ゲ

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 上ゲ駅北西方

1.2km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 武豊町北部の幹線道路沿いに存する路線商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状の利用状況
を維持していくものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     55,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は武豊町及び周辺市町の幹線道路沿い商業地域一円である。需要者の中心は地元の中小事業者及びロードサ
イド店舗を展開する全国的規模の法人事業者が想定される。近隣地域は自動車交通量が多く、武豊町内では繁華性の高
い県道沿いに存するため、需要は堅調に推移している。商業地域での出店は事業用定期借地によるものが大半であるほ
か、取引された場合でも画地規模にばらつきがあるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似性の高い取引事例との比較により求められた市場性を反映した実証的価格である。一方
、収益価格は対象不動産の収益性を反映した理論的価格である。近隣地域においては自用目的の取引が中心であり、比
準価格の説得力が高いことから、比準価格を重視し、収益価格は参考とし、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　半田 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     96,800 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[114.5]		 [100.0]
100		 85,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 武豊町の人口は概ね横這いで推移。土地需要
は利便性の良好な北部及び中心部は堅調、南
部及び津波リスクがある沿岸部は弱含みと二
極化傾向にある。

用途的に概ね熟成しており、地域要因に特段
の変化は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 武豊 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ武豊０７
２１
-42		 知多郡武豊町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南16m町道、
西7m、角地
近商

(100,200)
b Ａ武豊０６
０５
-21		 知多郡武豊町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7.4m県道、
西3.5m、角地
近商

(90,200)
c Ａ武豊０６
０５
-504		 知多郡武豊町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東12.6m国道、
北5.6m、角地
準住居

(60,200)
d Ａ武豊０７
２１
-33		 知多郡武豊町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西16m町道、
中間画地
１中専

(60,150)
e Ａ半田０６
１１
-533		 半田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東18m国道、
南西19m、
角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
109,255  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
104,052 		 100
[ 121.7]
85,499 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
85,500 
b (　           ) 
69,795  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
67,762 		 100
[  80.6]
84,072 
84,100 
c (　           ) 
57,925  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
61,886 		 100
[  76.3]
81,109 
81,100 
d (　           ) 
59,619  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.1]
64,038 		 100
[  73.0]
87,723 
87,700 
e (　           ) 
106,514  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
99,546 		 100
[ 113.9]
87,398 
87,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     85,000 円／㎡]  



武豊 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,195,296 
1,510,507 
5,684,789 
5,007,450 
677,339 		 （　0.9752）
660,541 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     15,012,295 円　　　　（　     55,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武豊 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 148.50 Ｓ3 381.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   270 ㎡     10.8 m x   25.0 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階は貸店舗、３階は平均専有面積約５１㎡、２ＤＫの賃貸住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
148.50 
100.0 
148.50 
2,070 
307,395 		 5.0  1,536,975 
2.0  614,790 

 2～ 2		 店舗
131.12 
100.0 
131.12 
1,420 
186,190 		 3.0  558,570 
2.0  372,380 

 3～ 3		 住宅
101.38 
100.0 
101.38 
1,200 
121,656 		 2.0  243,312 
1.0  121,656 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
381.00 
100.0 
381.00 

615,241 		 2,338,857 
1,108,826 
⑨年額支払賃料        615,241 円　×　12ヶ月　＝　       7,382,892 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     381.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,382,892 円　　×　　   7.5 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   7.5 ％　＝　　       564,517 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,962,375 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,338,857 円　×　　  92.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,634 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,108,826 円　×　　  92.5 ％　　×　　　 0.2060　＝　         211,287 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,195,296 円　　　　（　        26,649 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,070 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
武豊 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 376,500 円  　　　　     75,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 225,807 円  　　　        7,526,892　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      117,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      640,000 円  　　　　     75,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        75,300 円  　　　　     75,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        75,300 円  　　　　     75,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,510,507 円　（　　　　　　         5,594 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 75,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     381.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,007,450 円  
（　　　　　        18,546 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,195,296 円      
②総費用 1,510,507 円      
③純収益　①－② 5,684,789 円      
④建物等に帰属する純収益 5,007,450 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 677,339 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 660,541 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,446 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,012,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      55,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武豊 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　知多郡武豊町字ホコラ峯二丁目５０番
 1802000096757-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
武豊 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武豊 5-2 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　加藤　典利   TEL.
鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 85,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 知多郡武豊町字ホコラ峯２丁目５０番
 ②地積
　(㎡)		 270  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 幹線道路沿いに各種
店舗の建ち並ぶ商業
地域		 東20m県道 水道、ガス、下水 上ゲ

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 上ゲ駅北西方

1.2km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの路線商業地域で、地域要因に特別の変動要因はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測
される。地価は堅調に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     51,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は武豊町及び周辺市町の幹線・準幹線道路沿いを中心とする商業地域である。需要者の多くは物販・飲食等
の沿道型商業施設や小規模店舗事務所等を営む中小事業者である。需要者の土地取得意欲は高くはないが需給状況は回
復基調にあり、背後住宅地の地価動向を反映して地価も堅調に推移している。中心となる価格帯は規模等により幅があ
り把握しにくい状況にあるが、概ね１㎡当たり５万円～１０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、採用した取引事例を十分吟味したもので信頼性の高い価格である。一方収益価格は、地価に見合う賃料水
準が形成されていないため、かなり低く試算された。近隣地域が幹線道路沿いに各種店舗が建ち並ぶ商業地域であるこ
とに鑑み、比準価格を標準に、収益価格を考量し、代表標準地との検討を踏まえ、過去１年間の地域の地価動向及び今
後の不動産市場の動向等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　半田 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     96,800 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[114.5]		 [100.0]
100		 85,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資源高、円安等による物価上昇等の懸念材料
はあるが、人口動態、建築着工等は落ち着い
た動きであり、不動産市場は概ね堅調に推移
している。

幹線道路沿いの路線商業地域であり、半田市
にも近く地価は堅調に推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 武豊 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ武豊０６
０５
-504		 知多郡武豊町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東12.6m国道、
北5.6m、角地
準住居

(60,200)
b Ａ半田０６
１１
-38		 半田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北14m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c Ａ半田０６
１１
-533		 半田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東18m国道、
南西19m、
角地
１住居

(70,200)
d Ａ半田０７
０８
-1		 半田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西14.7m国
道、中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,925  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
61,886 		 100
[  76.3]
81,109 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
81,100 
b (　           ) 
85,728  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
90,240 		 100
[ 104.3]
86,520 
86,500 
c (　           ) 
106,514  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
99,546 		 100
[ 112.8]
88,250 
88,300 
d (　           ) 
97,234  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
97,234 		 100
[ 112.9]
86,124 
86,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     87,200 円／㎡]  



武豊 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,989,627 
1,484,968 
5,504,659 
4,876,920 
627,739 		 （　0.9752）
612,171 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     13,912,977 円　　　　（　     51,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武豊 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 148.50 Ｓ3 381.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   270 ㎡     10.8 m x   25.0 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は店舗フロア貸し、３階は住宅ファミリータイプ（平均賃貸面積約５１㎡）２戸の店舗兼共同住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
148.50 
100.0 
148.50 
1,930 
286,605 		 3.0  859,815 
1.0  286,605 

 2～ 2		 店舗
131.12 
100.0 
131.12 
1,450 
190,124 		 3.0  570,372 
1.0  190,124 

 3～ 3		 住宅
101.38 
100.0 
101.38 
1,300 
131,794 		 2.0  263,588 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
381.00 
100.0 
381.00 

608,523 		 1,693,775 
476,729 
⑨年額支払賃料        608,523 円　×　12ヶ月　＝　       7,302,276 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     381.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,302,276 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       598,582 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,883,694 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,693,775 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,583 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          476,729 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          90,350 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,989,627 円　　　　（　        25,888 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,003 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,930 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
武豊 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 356,500 円  　　　　     71,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 224,468 円  　　　        7,482,276　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      155,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      606,000 円  　　　　     71,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        71,300 円  　　　　     71,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,300 円  　　　　     71,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,484,968 円　（　　　　　　         5,500 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     381.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,876,920 円  
（　　　　　        18,063 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,989,627 円      
②総費用 1,484,968 円      
③純収益　①－② 5,504,659 円      
④建物等に帰属する純収益 4,876,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 627,739 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 612,171 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,267 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,912,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      51,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武豊 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　知多郡武豊町字ホコラ峯二丁目５０番
 1802000096757-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考