鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
武豊 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

武豊 5-1

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　杉山　信義

TEL.

鑑定評価額

7,420,000 円

１㎡当たりの価格

56,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	知多郡武豊町字金下５３番５				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	不整形 1:1.5	店舗Ｓ3	中小規模の店舗等が見られる駅前の商業地域	北16m県道	水道、ガス、下水	武豊 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

武豊駅東方

120m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ武豊駅前の商業地域であり、特別の変動要因はなく、今後も現状維持で推移するものと見込まれる。地価は
概ね横ばいの傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は武豊町及びその周辺市町に所在する商業地域である。主たる需要者は、飲食店、物販店等を経営する法人
又は個人事業者であるが、土地の取得意欲は弱い。当該地域は繁華性が低く、住宅等への転用も見られるなど商業地と
しての需要は強くないものの、背後住宅地価格の上昇の影響から、地価は概ね横ばい傾向で推移している。武豊町内の
商業地については取引規模、形状等が様々であり、需要の中心となる価格帯については把握できない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は自用目的の取引が支配的で取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、試算された
比準価格は説得力を有する。一方、当該地域は自用の店舗も多く、賃貸市場の成熟度がやや低いため、土地価格に見合
う賃料水準が形成されておらず、収益価格はかなり低位に求められた。以上より、市場の実態を反映した比準価格を中
心に、収益価格を参考に留め、さらに最近の不動産市場の動向等にも留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

インフレによる輸送費、材料費、人件費等の
上昇によるコスト高から中小事業者の収益力
は低下しており、商業地需要は全般的にやや
弱い状況にある。

当該地域は旧来からの繁華性がやや劣る商業
地域であり、特記すべき地域要因の変動はな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

武豊 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ武豊０６０５ -504	知多郡武豊町		建付地	（　）	不整形	東12.6m国道、北5.6m、角地		準住居 (60,200)
b	Ａ武豊０７２１ -33	知多郡武豊町		建付地	（　）	不整形	西16m町道、中間画地		１中専 (60,150)
c	Ａ半田０７０８ -7	半田市		建付地	（　）	長方形	北14m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	Ａ半田０６１１ -16	半田市		建付地	（　）	ほぼ台形	東31m県道、中間画地		近商 (90,200)
e	Ａ常滑０７１２ -28	常滑市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.2m県道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,925	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	61,886	100 [ 114.8]	53,908	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,900
b	(　 ) 59,619	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	64,038	100 [ 109.6]	58,429		58,400
c	(　 ) 80,729	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	80,729	100 [ 142.6]	56,612		56,600
d	(　 ) 72,917	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,917	100 [ 133.6]	54,579		54,600
e	(　 ) 54,230	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	54,230	100 [ 94.1]	57,630		57,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +37.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +48.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +90.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +60.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +17.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,200 円／㎡]

武豊 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,295,395	469,899	1,825,496	1,724,800	100,696	（　0.9728） 97,957	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	2,226,295 円　　　　（　 16,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武豊 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	45.36	Ｓ3	136.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	132 ㎡	9.5 m x 14.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階がフロア貸の店舗、２～３階がファミリー向け住宅の店舗兼共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	45.36	100.0	45.36	1,804	81,829	3.0	245,487
							2.0	163,658
2～ 3	住宅	45.36	100.0	45.36	1,245	56,473	2.0	112,946
							1.0	56,473
～

～

～

計		136.08	100.0	136.08		194,775		471,379
								276,604

⑨年額支払賃料	194,775 円　×　12ヶ月　＝　 2,337,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,337,300 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 194,664 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,238,636 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	471,379 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,337 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 276,604 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 52,422 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,295,395 円　　　　（　 17,389 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,870 円/㎡　月額支払賃料（　 1,804 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武豊 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,500 円	24,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	72,999 円	2,433,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 208,200 円	24,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 469,899 円　（　　　　　　 3,560 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,500,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 136.08 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,724,800 円（　　　　　 13,067 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,295,395 円
②総費用	469,899 円
③純収益　①－②	1,825,496 円
④建物等に帰属する純収益	1,724,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	100,696 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	97,957 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 742 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,226,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

武豊 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	知多郡武豊町字金下５３番５	1802000068413-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
武豊 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

武豊 5-1

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　後藤　龍

TEL.

鑑定評価額

7,420,000 円

１㎡当たりの価格

56,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	知多郡武豊町字金下５３番５				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	不整形 1:1.5	店舗Ｓ3	中小規模の店舗等が見られる駅前の商業地域	北16m県道	水道、ガス、下水	武豊 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

武豊駅東方

120m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの駅前商業地域である。地域に変化を促す特段の要因は見受けられず、当面は現状の利用状況を維持し
ていくものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は武豊町及び周辺市町の商業地域一円である。需要者は地縁性を有する個人及び法人事業者が中心となる。
旧来からの商業地域は顧客が郊外型の大型店に吸収される傾向にあるため、全般的に需要は弱含みであるが、近隣地域
は武豊駅前という希少な立地条件から、地価は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、商業地の取引が少
なく、需要者の業種や画地規模によって価格にばらつきがあることから、把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似性の高い取引事例との比較により求められた市場性を反映した実証的価格である。一方
、収益価格は対象不動産の収益性を反映した理論的価格である。近隣地域においては自用目的の取引が中心であり、比
準価格の説得力が高いことから、比準価格を重視し、収益価格は参考とし、更に最近の不動産市場の動向等を勘案して
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

武豊町の人口は概ね横這いで推移。土地需要
は利便性の良好な北部及び中心部は堅調、南
部及び津波リスクがある沿岸部は弱含みと二
極化傾向にある。

地域要因に特段の変化は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

武豊 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ武豊０７２１ -42	知多郡武豊町		更地	（　）	ほぼ正方形	南16m町道、西7m、角地		近商 (100,200)
b	Ａ武豊０６０５ -21	知多郡武豊町		建付地	（　）	長方形	南7.4m県道、西3.5m、角地		近商 (90,200)
c	Ａ武豊０６０５ -504	知多郡武豊町		建付地	（　）	不整形	東12.6m国道、北5.6m、角地		準住居 (60,200)
d	Ａ武豊０６０５ -26	知多郡武豊町		更地	（　）	ほぼ台形	北東11m国道、南西7m、角地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,255	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	104,052	100 [ 153.4]	67,831	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,800
b	(　 ) 69,795	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	67,762	100 [ 117.4]	57,719		57,700
c	(　 ) 57,925	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	61,886	100 [ 113.1]	54,718		54,700
d	(　 ) 49,501	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	48,106	100 [ 101.5]	47,395		47,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +70.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,200 円／㎡]

武豊 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,421,718	508,102	1,913,616	1,788,850	124,766	（　0.9752） 121,672	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	2,765,273 円　　　　（　 20,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武豊 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	45.36	Ｓ3	136.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	132 ㎡	9.5 m x 14.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は貸店舗、２～３階は平均専有面積約４５㎡、１ＬＤＫの賃貸住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	45.36	100.0	45.36	1,990	90,266	5.0	451,330
							2.0	180,532
2～ 3	居宅	45.36	100.0	45.36	1,247	56,564	2.0	113,128
							1.0	56,564
～

～

～

計		136.08	100.0	136.08		203,394		677,586
								293,660

⑨年額支払賃料	203,394 円　×　12ヶ月　＝　 2,440,728 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,440,728 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 177,571 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,359,157 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	677,586 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,302 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 293,660 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 56,259 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,421,718 円　　　　（　 18,346 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,270 円/㎡　月額支払賃料（　 1,247 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武豊 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	134,500 円	26,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	76,102 円	2,536,728　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 228,600 円	26,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,900 円	26,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,900 円	26,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 508,102 円　（　　　　　　 3,849 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,900,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 136.08 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,788,850 円（　　　　　 13,552 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,421,718 円
②総費用	508,102 円
③純収益　①－②	1,913,616 円
④建物等に帰属する純収益	1,788,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	124,766 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	121,672 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 922 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,765,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

武豊 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	知多郡武豊町字金下５３番５	1802000068413-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考