令和7年1月15日　提出 武豊 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武豊 -7 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　加藤　典利   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 52,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡武豊町字ヱヶ屋敷４４番１外 ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 西2.7m町道 水道、ガス、下水 上ゲ 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　２ ．７ｍ町道 交通 施設 上ゲ駅北東方 300m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの街路の狭い住宅地域で、地域要因に特別の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測す る。地価は堅調に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は武豊町内の既成住宅地域である。需要者の中心は武豊町内に居住する個人が中心であり、町外からの転入 者は少ない。旧来からの既成住宅地域で町の中心部から離れているため、中心部の街区が整備された住宅地域に比べて 相対的に需要は弱く地価動向は概ね横ばい傾向にある。土地のみの場合で１，０００万円～１，５００万円程度、新築 戸建住宅で２，０００万円～３，０００万円程度までの物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心とする住宅地域であり、対象標準地の規模等から経済合理的な収益物件の想定は困難なため 収益還元法の適用は行わなかった。比準価格は、採用した取引事例を十分吟味し試算しており市場価値を表した信頼性 の高い価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、過去１年間の地域の地価動向及び今 後の不動産市場の動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武豊 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [109.0] 100 [ 85.8] [100.0] 100 52,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源高、円安等による物価上昇等の懸念材料 はあるが、人口動態、建築着工等は落ち着い た動きであり、不動産市場は概ね堅調に推移 している。 駅にほど近い熟成した既成住宅地域で住宅需 要は相応にあり、地価は堅調に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％