令和7年1月15日　提出 武豊 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武豊 -5 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　杉山　信義   TEL.

鑑定評価額 8,500,000 円  １㎡当たりの価格 49,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡武豊町大字冨貴字郷北６９番９ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が見られる既成の 住宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 富貴 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ．５ｍ町道 交通 施設 富貴駅西方 480m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測 される。地価水準は微減傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は武豊町の南部を中心とする既成住宅地域である。需要者の中心は武豊町内に居住する個人が中心であり、 町外からの転入者は少ない。旧来からの既成住宅地域で町の中心部から相当離れており、中心部の街区が整備された住 宅地域に比べて相対的に需要は弱いため、地価は概ね微減傾向で推移している。中心価格帯は土地で７００万円～９０ ０万円程度、新築の戸建住宅で２，０００万円～２，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地条件等からアパート等の収益物件の想定は現実的でないため、収益価格は試算しなかった。当該地域 は戸建住宅が主体で居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格 が決定されることが一般的であると認められるため、試算された比準価格は説得力を有する。以上より、市場の実態を 反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武豊 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [109.0] 100 [ 91.2] [100.0] 100 49,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 武豊町の人口は概ね横ばい傾向にあり、全般 的な住宅地需要は安定的となっており、地価 は町南部の一部の地域を除きやや上昇傾向で 推移している。 町南部の既成住宅地域であり、特記すべき地 域要因の変動はない。地価は微減傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％