令和7年1月15日　提出 愛知美浜 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知美浜 -8 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　二村　茂樹   TEL.

鑑定評価額 5,620,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡美浜町大字野間字須賀７１番３ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 旧来からの住宅地域 南東3.2m町道 水道 野間 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　３ ．２ｍ町道 交通 施設 野間駅南西方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域で、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される。沿岸部に 比較的近いため、人口減少、津波災害の懸念、街路環境等から住宅需要が弱く、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄河和線及び知多新線を主とした隣接市町を含む住宅地域全域。需要者の中心は地縁性を有する居住層 で町外からの転入者は極めて少ない傾向。近隣地域は最寄駅から離れ、街路未整備のため、画地の規模・形状は雑然と した状態。人口減少が続き、宅地需要は限定的傾向が強く、下落傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は土地 のみで概ね５００～１０００万円程度、土地付建物で概ね１５００～２０００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺は、居住を意識した自己利用が主で、地縁性が極めて高い地域である。比準価格はこの市場実態が反 映されたもので実証性を有する。一方、収益価格に関しては、賃貸需要も乏しく、経済的合理性の観点から、賃貸住宅 の想定は実現性が低いため断念した。従って、比準価格は住宅用途の取引実勢が反映されつつ、一般的な土地取得者の 行動原理に即して最も説得力があると判断され、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知美浜 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,100 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [112.4] [102.0] 100 16,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インフレ圧力から建築着工及び土地取引の減 少並びに漁業、観光産業への回復感は弱く、 宅地の慢性的な需要不足から地価は下落傾向 で推移の模様。 旧来からの住宅地域で、特記すべき地域要因 の変動はなく、街路も狭小で新規取得は極め て少ない。地価は下落傾向での推移となって いる。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％