令和7年1月15日　提出 愛知美浜 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知美浜 -6 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　後藤　龍   TEL.

鑑定評価額 4,850,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡美浜町大字河和字上前田２３０番３７ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 多い高台の住宅地域 東3.5m町道 水道 河和 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　３ ．５ｍ町道 交通 施設 河和駅南方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に位置する旧来からの住宅地域である。地域に変化を促す特段の要因は見受けられず、当面は現状を維持し て推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は美浜町内の住宅地域一円である。美浜町では高齢化及び人口減少が進行しており、町外からの転入者も少 ないため、需要者が地縁性を有する町内の個人に限定的となる。近隣地域は高台に位置する既成住宅地域であるが、街 路が狭く、傾斜も急なため、需要は低調であり、地価は下落傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地のみ 総額で４００万円～６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は自用目的の取引が主体の住宅地域である。賃貸需要が乏しく、収益物件は殆ど見られないため 、対象標準地において経済合理性のある賃貸住宅の想定は困難と判断し、収益還元法は適用しなかった。従って、規範 性の高い取引事例との比較により求められた市場性を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知美浜 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,400 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [104.0] 100 [101.9] [101.0] 100 20,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 美浜町の不動産市場は、全体的には人口減少 及び高齢化による過疎化の進行を背景に需要 の減退、地価の下落が続いている。 地域要因に特段の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％