令和7年1月15日　提出 愛知美浜 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知美浜 -1 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　杉山　信義   TEL.

鑑定評価額 7,480,000 円  １㎡当たりの価格 32,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡美浜町大字河和字北田面２９番８外 ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1.5:1 住宅 Ｗ2 住宅、アパート等が 点在する駅に近い住 宅地域 北4.8m町道 水道 河和 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．８ｍ町道 交通 施設 河和駅南西方 280m 法令 規制 １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 街路が比較的に整った河和駅近くの既成住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後とも現状維持と見込ま れる。人口減少や長期的な宅地需要の減退が続いているなか、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。　　 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄河和線沿線を中心とする住宅地域一円である。需要者の中心は地縁性を有する町内在住の個人で圏外 からの転入者はほとんど見られない。近隣地域は利便性が良好な既成住宅地域であるが、人口減少・高齢化の進行が続 いて宅地需要がやや低迷しており、地価は依然として下落傾向で推移している。市場の中心価格帯は土地が６００万円 ～８００万円程度、新築の分譲住宅は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の賃貸市場の特性等からアパート等の収益物件の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。 当該地域は戸建住宅が主体で居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指 標に価格が決定されることが一般的であると認められるため、試算された比準価格は説得力を有する。以上より、市場 の実態を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知美浜 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,400 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [104.0] 100 [ 62.6] [100.0] 100 32,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 美浜町は人口の減少、高齢化の進行、災害リ スク等により全般的に不動産需要が低迷して いるが、一部優良物件について地価は下げ止 まり傾向にある。 地域要因に特段の変動はないが、町全体の需 要低迷を受け、地価の下落傾向が続いている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％