令和7年1月15日　提出 南知多 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南知多 -5 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　杉山　信義   TEL.

鑑定評価額 3,800,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡南知多町大字師崎字神戸浦１７７番１ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に駐車 場も見られる高台の 住宅地域 北東6m町道 水道 河和 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ町道 交通 施設 河和駅南東方 12.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に駐車場等も見られる高台の住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面現状の利用状況 を維持して推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南知多町を中心に周辺市町を含む住宅地域一円である。近隣地域及びその周辺は高台に開発された住環境 の比較的良好な住宅地域であるが、地すべり、崖崩れ等の災害リスクもある。南知多町では高齢化及び人口減少が進行 しており、町外からの転入者も少なく、需要者が地縁性を有する町内の個人に限定的となるため、需要は低調に推移し ている。需要の中心となる価格帯は、土地が４００万円～５００万円程度、新築の戸建分譲は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の賃貸市場の特性等からアパート等の収益物件の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。 当該地域は戸建住宅が主体で居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指 標に価格が決定されることが一般的であると認められるため、試算された比準価格は説得力を有する。以上より、市場 の実態を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南知多 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,400 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [108.0] [100.0] 100 21,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南知多町では人口の減少、高齢化の進行、災 害リスク等に加えて、主要産業である漁業、 観光業が低迷しており、地価は全般的に下落 基調にある。 用途的に概ね熟成しており、地域要因に特段 の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.4 ％  ％