令和7年1月15日　提出 愛知東浦 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知東浦 -6 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　西村　邦広   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡東浦町大字森岡字下山之上１番８ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が密集す る既成住宅地域 南3.2m町道 水道、ガス、下水 尾張森岡 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    20 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．２ ｍ町道 交通 施設 尾張森岡駅西方 350m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も地域特性は現状のまま推移していくものと予測する。地 価は強含みで推移しているが、物価上昇及び金利の動向等には注視が必要である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東浦町に存するＪＲ武豊線沿線の既成住宅地域である。需要者は東浦町に地縁性を有するエンドユーザー が中心であり、一部隣接市町からの転入者も見られる。旧来からの集落的色彩がある住宅地域であるが、ＪＲ武豊線沿 線の住宅地に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。土地は１２，０００千円前後、新築戸建住宅 は３０，０００～３５，０００千円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧来からの集落的色彩がある住宅地域であり、周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、経済合理的観点から経営 が可能となる共同住宅の想定は困難なため、収益価格は試算しなかった。居住性及び快適性が重視される住宅地域であ り、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格形成されることが一般的であることから、市場動向を反映 し実証性に優る比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知東浦 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [101.0] 100 [ 80.9] [104.0] 100 90,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町の人口は横這い、世帯数は微増傾向であ るが、隣接する大府市や西三河地域からの流 入もあり、需要は堅調に推移している。 街路条件の劣る旧来からの住宅地域であるが 、東浦町に存するＪＲ武豊線沿線の住宅地に 対する需要は堅調であり、地価は上昇して推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％