令和7年1月15日　提出 愛知東浦 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知東浦 -4 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　水野　聡史   TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 79,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡東浦町大字石浜字青木５３番 ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が密集する既成住 宅地域 東3m町道 水道、ガス、下水 石浜 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　３ ｍ町道 交通 施設 石浜駅西方 550m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの既成住宅地域であり、特段の変動要因もなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東浦町を中心に隣接市町の範囲に位置する既成住宅地域の存する圏域と把握される。需要者の中心は地 縁関係者であり、旧来からの住宅地域は街路が未整備の地域も多いが、東浦町の住宅地への需要は底堅く、最寄駅への 接近性に優れた地域などは、地価は堅調に推移している。取引の中心は２００㎡程度で、土地総額２０００万円前後と なっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件においては、取引事例比較法のみの適用となったが、比準価格は現実の取引市場において成立した事例に基づき試 算した実証的な価格である。対象地にかかる典型的需要者は自用目的の地縁関係者であり、市場実勢を反映した比準価 格の説得力は高いものと思料する。以上より、比準価格に高い説得力が認められることから、代表標準地との均衡にも 留意し、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知東浦 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [101.0] 100 [ 90.3] [101.0] 100 78,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇は継続しているものの、景気は緩や かに回復しているが、地価については、二極 化の傾向が顕著となっている。 旧来からの住宅地域であり、地域要因に特段 の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％