令和7年1月15日　提出 阿久比 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿久比 -6 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　西村　邦広   TEL.

鑑定評価額 9,490,000 円  １㎡当たりの価格 41,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡阿久比町大字矢高字仲組１番５ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が見られる住宅地域 南西4m町道、背面道 水道 阿久比 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.9 ｍ、規模　　       227 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 阿久比駅南西方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域であり、公法上の規制により宅地開発は困難で需要は限定的である。全般的に不動 産市況は回復しつつあり、地価は横這いから微増傾向にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阿久比町及び周辺市町における市街化調整区域内の住宅地域であり、主たる需要者は地縁的、血縁的結合 性を有する地元居住者が中心である。当該近隣地域は調整区域内における既成住宅地域の不動産市況の低迷により停滞 していたが、全般的に景気は回復しており、地価は概ね安定傾向から微増傾向を示しつつある。市場の中心価格帯は、 土地は９，０００～１２，０００千円、土地建物一体で１４，０００～１７，０００千円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は幅広く収集した同一需給圏内の類似地域における取引事例から比準して求めたもので市場性を反映した実証 的な価格である。収益価格は公法上の規制及び賃貸市場の熟成度の観点等から求めることができなかった。個人需要者 による自用目的での取引が中心である当該近隣地域の地域的特性を鑑みて、市場性を反映した比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [100.0] 100 41,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気回復傾向の中、地価は用途、地域間でや や格差が認められるが、全般的に上昇基調で ある。昨今の金利上昇、建築費高騰には注視 する必要がある。 市場参加者が相対的に限定される調整区域内 の住宅地域であるが、不動産市況が回復傾向 にあり、横這いから微増傾向を示している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％