令和7年1月15日　提出 飛島 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飛島 9-2 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　寿治   TEL.

鑑定評価額 43,300,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡飛島村大字梅之郷字中梅６０番７ ②地積 　(㎡) 661   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 工場兼事務所 Ｓ2 中小の工場、物流施 設が多い国道近くの 工業地域 南8.5m村道 水道 稲永 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道２３号と３０２号の交差 点に近い中小工業地域である 。 街 路 ８．５ｍ村道 交通 施設 稲永駅南西方 5.7km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中小工場、物流施設等が建ち並ぶ工業地域で、幹線道路へのアクセスも良く、工業集積度を徐々に 増していくものと予測する。工業地の需要は全般的に高く、地価水準は、上昇傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、飛島村及び隣接市区町の工業地域である。需要者の中心は、物流事業者や製造業関連の事業者等である 。当該地域は、国道２３号や名古屋第二環状自動車道等への交通アクセスが良好で、需要は堅調であり、高値取引も散 見される。また、工業地は、全般的に、輸出型製造業、物流施設用地を中心に需要が旺盛である。工業地の取引は少な く、画地規模も多様であることから、取引価格は一様ではなく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、広域的かつ時系列的に多数の取引事例を収集、選択し、市場の実態を反映した説得力のある価格が試算さ れた。一方、当該地域における中小工業地は、自己所有して経営することが通常であり、賃貸経営を想定することは合 理性に欠け、収益価格が低位になることも見込まれるため、収益還元法は適用しなかった。従って、実証的で説得力の ある比準価格を採用し、代表標準地との比較検討、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 9-6               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,500 円／㎡ [104.3] 100 100 [100.0] 100 [130.0] [100.0] 100 65,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業の業績は、全般的に復調し、物流施設 用地の需要は高く、高値取引も散見される。 工業地の地価は、全般的に上昇傾向にある。 幹線道路背後の中小工場や倉庫等が集積する 工業地域であるが、開発等の動きは少なく、 地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％