令和7年1月15日　提出 飛島 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飛島 9-1 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　青山　晃   TEL.

鑑定評価額 758,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡飛島村木場１丁目１６番 ②地積 　(㎡) 12,640   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 1:2.5 倉庫兼事務所 Ｓ1 大規模工場、木材関 連企業が多い臨海工 業地域 北30m道路 水道 国道３０２号 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   180 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 貯木場に面した臨海型工業地 である。 街 路 ３０ｍ道路 交通 施設 稲永駅西方 7.3km 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺で物流施設が進出したものの、名古屋港の一角を占め港湾機能との牽連性も高いため物件供給は限定され、 地域要因の変化は緩やかなので、当面は現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋港臨港地区及びその周辺工業地を中心に形成されている。需要者は、原材料や製品の保管・加工 等を行う事業者や港湾関連の倉庫業者等が中心である。飛島ＪＣＴや名古屋港の各ふ頭へアクセスが容易な地域である ため、名古屋港周辺の好調な陸運の影響も受けている。鉱工業の生産は回復傾向にある中で、港内の大規模画地の需要 は底堅いが、供給は少ない。価格帯は、土地の立体利用の有無や取引目的等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域内の事業用地を中心に複数の取引事例から査定価格間の調整を経て決定されており、標準地の価 格水準を示すものとして説得力が高い。一方、収益価格は、生産活動中心の大規模工場地や自用の倉庫地が多いため、 賃貸市場が未成熟で経済合理性に見合った賃貸用建物を想定することが困難なため、試算しなかった。本件では、代表 標準地との検討を踏まえ、市場の特性を適切に反映した比準価格を採用して、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 9-8               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,000 円／㎡ [107.8] 100 100 [103.0] 100 [ 78.6] [100.0] 100 59,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名古屋港周辺は、道路網が整備され消費地に 近く、建築費高騰の影響は無視できないもの の、好調な地域経済下で大規模画地の需要は 底堅い。 国道、高速道路インターチェンジに近接する 地域である。飛島ＪＣＴや名古屋港の各ふ頭 へアクセスが容易な地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  -7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％