別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
飛島 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
飛島 -1 愛知県 愛知第2 氏名  不動産鑑定士 秋田 文江   TEL.
鑑定評価額 22,200,000 円  1㎡当たりの価格 36,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
海部郡飛島村大字服岡3丁目159番
②地積
 (㎡)
617  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

W2
中規模一般住宅と農
家住宅が建ち並ぶ住
宅地域
南10m村道 水道、下水 近鉄蟹江

5.8km
(2)



①範囲 東   100 m、西   200 m、南    70 m、北    50 m ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    25.0 m、規模         500 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

10m村道 交通

施設
近鉄蟹江駅南方

5.8km
法令

規制
「調区」 
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅と農家住宅が混在する市街化調整区域内の住宅地域である。特段の変動要因はなく、当面は現状維持で
推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            36,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、飛島村及び隣接市町の市街化調整区域内に所在する住宅地域である。需要者の中心は、地縁性を有する
当該圏域の居住者で、圏域外からの転入者はほとんど見受けられない。最寄駅から離れた旧来からの住宅地域であり、
取引は低調な状況にある。画地規模にバラツキが見られるものの、需要の中心となる価格帯は、土地価格は1,000
万円~2,000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域では自己使用目的での取引が中心であることから、市場の実勢を反映した実証的な価格である比準価格の規範
性は高い。一方、賃貸市場が未成熟であり、賃貸収益獲得を企図した取引はほぼ皆無と考えられることから、収益還元
法は適用しなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 弥富 -8                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
         35,300 円/㎡
[ 99.7]
100
100
[100.0]
100
[ 97.9]
[100.0]
100
35,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           36,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
建築費上昇や金融市場の変動リスクにより先
行きは不透明であることに加え、地域的選好
性を有する地域性から住宅地需要は弱含みで
ある。

市街化調整区域内の農家住宅地域である。地
域要因に特段の変動は認められない。



個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -4.0
交通・接近     +3.0
環境        -1.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 飛島 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a B飛島06
02
-501
海部郡飛島村

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西12.6m県道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
b A飛島07
18
-3
海部郡飛島村

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西7.5m県道
、北東7.3m、
二方路



「調区」 

(60,200)
c A弥富06
17
-533
弥富市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南12m県道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
d A弥富07
26
-23
弥富市

建付


  
(           ) 
不整形 北東4.6m市道
、中間画地




「調区」 

(60,200)
e A弥富07
26
-19
弥富市

建付


  
(           ) 
袋地等 北東3.8m市道
、中間画地




「調区」 

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
47,721  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

47,626 
100
[ 122.4]

38,910 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

38,900 
b (            
29,076  
100
[ 100.0]
[  99.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

27,930 
100
[  84.3]

33,132 

33,100 
c (            
36,350  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  88.8]

40,935 
100
[ 119.9]

34,141 

34,100 
d (            
19,458  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  83.7]

23,247 
100
[  64.4]

36,098 

36,100 
e (            
29,748  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  85.0]

34,998 
100
[  90.3]

38,757 

38,800 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     +20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.01 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     -14.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +0.5 環境     +17.0
画地     -11.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -8.0 交通・接近    0.0 環境     -30.0
画地     -16.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -11.0 交通・接近   +3.5 環境      -2.0
画地     -15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      36,000 円/㎡]  



飛島 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成集落にあり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
市街化調整区域内の農家集落であることから、賃貸住宅を想定することが現実的でないため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 飛島 -1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  海部郡飛島村大字服岡三丁目159番
1814000261009-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
飛島 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
飛島 -1 愛知県 愛知第2 氏名  不動産鑑定士 可児 良樹   TEL.
鑑定評価額 22,200,000 円  1㎡当たりの価格 36,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
海部郡飛島村大字服岡3丁目159番
②地積
 (㎡)
617  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

W2
中規模一般住宅と農
家住宅が建ち並ぶ住
宅地域
南10m村道 水道、下水 近鉄蟹江

5.8km
(2)



①範囲 東   100 m、西   200 m、南    70 m、北    50 m ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    17.5 m、奥行 約    34.5 m、規模         617 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

10m村道 交通

施設
近鉄蟹江駅南方

5.8km
法令

規制
「調区」 
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
市街化調整区域内の農家住宅を主体とする住宅地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持
すると予測されるが、高齢化の進行や人口減少により先行きは不透明である。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            36,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね飛島村及び周辺市町の市街化調整区域内にある住宅地域の圏域である。需要者の中心は、地縁的選
好性を有する当該圏域の居住者であり、圏域外からの転入者はあまり見られない。調整区域内の既存集落であり、土地
取引は低調で地価は低位安定傾向にある。市場で中心となる価格帯は、土地は800万円~2000万円程度であるが
画地規模によってばらつきがある。新築戸建分譲についてはほとんど見られない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は、市街化調整区域内の一般住宅や農家住宅を主体とする住宅地域であり、収益物件はほとんどなく賃貸市場
が形成されておらず賃貸用の共同住宅を想定することは現実的ではないことから収益還元法は適用しなかった。取引は
自己使用目的が中心であり価格形成にあたっては取引価格の水準が重視される。したがって、市場の実態を反映し実証
的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 弥富 -8                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
         35,300 円/㎡
[ 99.7]
100
100
[100.0]
100
[ 97.9]
[100.0]
100
35,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           36,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
雇用・所得環境が改善するもとで、景気は緩
やかに回復している。一方で高齢化が進む農
村部にあっては住宅需要自体が乏しく地価は
横ばいである。

市街化調整区域内の既成住宅地域であり、地
域要因に特段の変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -4.0
交通・接近     +3.0
環境        -1.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 飛島 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a B飛島06
02
-501
海部郡飛島村

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西12.6m県道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
b A飛島07
18
-3
海部郡飛島村

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西7.5m県道
、北東7.3m、
二方路



「調区」 

(60,200)
c A弥富05
17
-542
弥富市

建付


  
(           ) 
長方形 西5.4m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
d A弥富07
26
-23
弥富市

建付


  
(           ) 
不整形 北東4.6m市道
、中間画地




「調区」 

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
47,721  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

47,626 
100
[ 117.3]

40,602 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

40,600 
b (            
29,076  
100
[ 100.0]
[  99.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

27,930 
100
[  89.2]

31,312 

31,300 
c (            
24,789  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

27,543 
100
[  84.6]

32,557 

32,600 
d (            
19,458  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  83.7]

23,247 
100
[  73.6]

31,586 

31,600 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     +15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.01 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境      -9.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政     -10.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -8.0 交通・接近    0.0 環境     -20.0
画地     -16.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      36,000 円/㎡]  



飛島 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成集落に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
市街化調整区域内の農家集落で、賃貸住宅を想定することは現実的でないため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 飛島 -1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  海部郡飛島村大字服岡三丁目159番
1814000261009-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考