令和7年1月15日　提出 大治 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大治 -7 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　武藤　信吾   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 69,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡大治町大字西條字柳原９２番１ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に駐車 場等が見られる住宅 地域 東7.2m町道 水道、ガス 七宝 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　７ ．２ｍ町道 交通 施設 七宝駅南方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、事業所、農地等が混在する地域である。農地が宅地開発され、一部に新しい分譲住宅も見られる。し かし需要は限定的で、宅地開発も散発的であるため、概ね現状を維持しつつ推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大治町及び周辺市の住宅地域である。主な需要者層は地縁性を有し、自宅の取得を目的としたエンドユー ザー等である。接面する街路は北方面への系統連続性がやや悪い。農地のほか工場等も見られ、生活の利便性や居住の 快適性にやや劣ることから需要は限定的であり、地価は弱含んでいる。土地は１８０㎡で１２００万円程度、新築戸建 住宅は２５００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、投資採算性に見合う共同住宅等の収益物件を想定することが困難であるため、収益還 元法の適用は断念した。一方、比準価格は周辺の類似地域において実際に行われた取引事例に対して、各種補修正や要 因比較を適切に行って得られた実証的な価格であり、市場の動向を反映し、高い説得力を有する。よって比準価格を標 準とし、代表標準地との均衡、単価と総額との関係等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大治 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,200 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [125.7] [102.0] 100 69,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境が改善し、個人消費は持ち直 しの動きが見られる。建築コストの高騰、金 融資本市場の動向が不動産の需給に与える影 響に留意が必要。 県道７９号線背後の混在住宅地域で周辺には 工場等も見られる。街路条件や生活環境がや や劣るため地価は弱含みである。地域要因に 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％