令和7年1月15日　提出 大治 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大治 -5 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　武藤　信吾   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡大治町大字花常字東江端４１番 ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南5.7m町道 水道、ガス、下水 中村公園 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   120 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．７ｍ町道 交通 施設 中村公園駅西方 3.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測す る。役場、学校等にも近く、利便性が高いことから、地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大治町、あま市等の住宅地域である。主な需要者層は、地縁性を有し、戸建住宅の取得を目指すエンド ユーザー等である。近隣地域は、公共交通機関の利便性にはやや劣るものの、町役場近くに中小規模の一般住宅が連た んする区画整然とした既成住宅地域で、需要は安定的に推移している。市場における土地需要の中心は、面積は４０坪 ～５０坪程度、価格は１０００万円～１５００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は規模が小さく、共同住宅等の賃貸建物を想定することは経済合理性の観点から非現実であるため、収益還 元法の適用は断念した。一方、比準価格は周辺の類似地域において行われた取引事例に対して、各種補修正や要因比較 を適切に行って得られた実証的な価格であり、市場の動向を反映し、優れた説得力を有する。よって比準価格を標準と し、代表標準地との均衡、単価と総額との関係等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大治 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,200 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [ 96.9] [105.0] 100 92,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境が改善し、個人消費は持ち直 しの動きが見られる。建築コストの高騰、金 融資本市場の動向が不動産の需給に与える影 響に留意が必要。 戸建住宅を中心とした居住環境が比較的良好 な住宅地域である。地域の価格形成に影響を 与えるような要因に変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％