別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
愛知東郷 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
愛知東郷 5-1 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　修一郎   TEL.
鑑定評価額 98,400,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 愛知郡東郷町白鳥２丁目４番３外
 ②地積
　(㎡)		 757  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1.2:1		 店舗

ＳＲＣ2		 中規模小売店舗、共
同住宅等が混在する
商業地域		 南20m町道 水道、ガス、下水 日進

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ町道 交通

施設		 日進駅南東方

1.6km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに、飲食店、金融機関、共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域で、コロナ禍が終息し経済活動も元に
戻り、概ね良好な地域経済の下、周辺住宅地の需要を背景に、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     66,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東郷町及び周辺市を含めた幹線道路沿いの路線商業地域である。主たる需要者の属性は、当該需給圏内
の個人事業者及び法人等が中心である。交通繁華性の高い幹線道路沿いには相応の需要が見込まれるが、初期投資の軽
減等から事業用定期借地による進出が一般的である。また、土地を取得する場合でも、業種、業態、事業戦略等により
その目線は様々であるため、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映した実証的な価格である。収益価
格は標準地において最有効使用の店舗兼事務所を建築して賃貸する場合を想定し、収益性の観点から求めているが、賃
貸市場の成熟の程度は低く、元本価格に見合う賃料の収受が困難であり、低位に試算された。以上から、比準価格を採
用し、収益価格は参考に留め、近時の経済動向や地価動向等も勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    126,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　東郷 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    130,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍が終息し、経済活動も元に戻り、地
域経済の中長期的な見通しも回復している。
二極化がより鮮明になっているものの改善傾
向がみられる。

低層店舗、共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地
域であり、特段の変動要因はないが、背後に
良好な住宅団地を抱え、地価の堅調さが続い
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 愛知東郷 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａみよし０
７３０
-5		 みよし市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西50m国道、
南東6m、
北東6m、
三方路
２中専

(70,200)
b Ａみよし０
７２５
-9		 みよし市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南20m県道、
東5m、角地
準住居

(70,200)
c Ａ東郷０６
３２
-530		 愛知郡東郷町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東18m町道、
北西12m、
南西6m、
三方路
２住居
地区計画等
(70,200)
d Ｂ緑０６５
０
-502		 名古屋市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12.2m国
道、
南西5.4m、
二方路
準工
絶対高３１ｍ高度
(70,200)
e Ａ豊田０６
３８
-26		 豊田市

 底地


   
（　          ） 		 台形 南西27m国道、
中間画地
準住居
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,124  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
129,000 		 100
[ 104.6]
123,327 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
123,000 
b (　           ) 
148,185  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
141,834 		 100
[ 110.4]
128,473 
128,000 
c (　           ) 
160,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
151,852 		 100
[ 112.9]
134,501 
135,000 
d (　           ) 
142,530  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
143,360 		 100
[ 108.7]
131,886 
132,000 
e (　    105,253) 
150,361  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
164,927 		 100
[ 123.6]
133,436 
133,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    130,000 円／㎡]  



愛知東郷 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,770,344 
4,190,564 
13,579,780 
11,263,300 
2,316,480 		 （　0.9511）
2,203,204 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     50,072,818 円　　　　（　     66,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
愛知東郷 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 445.03 Ｓ2 870.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   757 ㎡     30.3 m x   24.5 m  前面道路：町道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所のフロア貸し商業ビルを想定。 ⑦有効率　  86.6 ％
の理由		 同規模、同程度の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
435.13 
85.7 
372.87 
2,213 
825,161 		 5.0  4,125,805 
1.0  825,161 

 2～ 2		 事務所
435.13 
87.4 
380.37 
1,974 
750,850 		 5.0  3,754,250 
1.0  750,850 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
870.26 
86.6 
753.24 

1,576,011 		 7,880,055 
1,576,011 
⑨年額支払賃料      1,576,011 円　×　12ヶ月　＝　      18,912,132 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     753.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,912,132 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,512,971 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,399,161 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,880,055 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          72,497 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,576,011 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         298,686 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,770,344 円　　　　（　        23,475 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,213 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
愛知東郷 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 815,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 567,364 円  　　　       18,912,132　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      819,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,662,600 円  　　　　    163,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       163,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       163,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,190,564 円　（　　　　　　         5,536 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 163,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     870.26 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 35 ％　＋　0.0668 ×  35 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,263,300 円  
（　　　　　        14,879 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,770,344 円      
②総費用 4,190,564 円      
③純収益　①－② 13,579,780 円      
④建物等に帰属する純収益 11,263,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,316,480 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,203,204 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,910 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,072,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      66,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 愛知東郷 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　愛知郡東郷町白鳥二丁目４番３
 1808000001531-0000
2 　愛知郡東郷町白鳥二丁目４番４
 1808000001532-0000
3 　愛知郡東郷町白鳥二丁目４番５
 1808000001533-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
愛知東郷 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
愛知東郷 5-1 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　哲   TEL.
鑑定評価額 98,400,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 愛知郡東郷町白鳥２丁目４番３外
 ②地積
　(㎡)		 757  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1.2:1		 店舗

ＳＲＣ2		 中規模小売店舗、共
同住宅等が混在する
商業地域		 南20m町道 水道、ガス、下水 日進

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ町道 交通

施設		 日進駅南東方

1.6km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 生活幹線道路沿いに低層小売店舗が多い中に中低層の共同住宅等も見られる近隣商業地域に位置し、既に熟成し
た地域であり、地域要因に特段の変化もないことから、当面は現状を維持し推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東郷町を中心として周辺市に及ぶ商業地域である。都市化が進むに応じて形成されてきた近隣商業地域で
ある。主たる需要者は、背後居住者に日常サービスを提供する小売事業者、金融機関等の法人である。背後人口に応じ
て商業地の需要もあるが、町内や周辺市では広範囲に集客力のある超大型商業施設も増加してきていることから、住宅
地ほど需要は強くはない。商業地の地価水準は事業規模、取引形態によって様々であり、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域においては建物収益物件が散見されるものの、建物賃貸物件経営目的の取引は限定的であり、事
業者向け建物賃貸市場の成熟度が低いことから、収益価格は比準価格に比し低位となっており、商業地は自用がほとん
どである地域性からも検証される。よって、鑑定評価額の決定に当っては、貸店舗・事務所想定の収益価格を参考に、
市場性を反映した比準価格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    126,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　東郷 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    130,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 好調な自動車産業に支えられ、消費・雇用等
の地域経済は総じて堅調で、町内の不動産市
場も堅調に推移している。


特別な地域要因変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 愛知東郷 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ東郷０６
３２
-505		 愛知郡東郷町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北20m町道、
南東6m、角地
１住居

(70,200)
b Ａ東郷０６
３２
-1		 愛知郡東郷町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東12m町道、
南16m、角地
１中専

(70,200)
c Ａ東郷０６
３４
-508		 愛知郡東郷町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18m県道、
北西12m、
角地
２住居

(70,200)
d Ａ東郷０６
３２
-530		 愛知郡東郷町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東18m町道、
北西12m、
南西6m、
三方路
２住居
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
158,116  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
155,431 		 100
[ 117.6]
132,169 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
132,000 
b (　           ) 
136,125  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
134,217 		 100
[  99.8]
134,486 
134,000 
c (　           ) 
160,310  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
153,568 		 100
[ 117.6]
130,585 
131,000 
d (　           ) 
160,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
151,852 		 100
[ 117.6]
129,126 
129,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    132,000 円／㎡]  



愛知東郷 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,251,238 
4,370,188 
13,881,050 
11,885,200 
1,995,850 		 （　0.9511）
1,898,253 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     43,142,114 円　　　　（　     57,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
愛知東郷 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 445.03 Ｓ2 870.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   757 ㎡     30.3 m x   24.5 m  前面道路：町道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し商業ビル（１階：店舗、２階：事務所（店舗可））想定。平置駐車場１０台 ⑦有効率　  86.6 ％
の理由		 建物規模、用途から妥当と判断した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
435.13 
85.7 
372.87 
2,300 
857,601 		 6.0  5,145,606 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
435.13 
87.4 
380.37 
2,070 
787,366 		 6.0  4,724,196 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
870.26 
86.6 
753.24 

1,644,967 		 9,869,802 
0 
⑨年額支払賃料      1,644,967 円　×　12ヶ月　＝　      19,739,604 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     753.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,739,604 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,579,168 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,160,436 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,869,802 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          90,802 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,251,238 円　　　　（　        24,110 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
愛知東郷 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 860,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 592,188 円  　　　       19,739,604　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      819,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,754,400 円  　　　　    172,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       172,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       172,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,370,188 円　（　　　　　　         5,773 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 172,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     870.26 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 35 ％　＋　0.0668 ×  35 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,885,200 円  
（　　　　　        15,700 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,251,238 円      
②総費用 4,370,188 円      
③純収益　①－② 13,881,050 円      
④建物等に帰属する純収益 11,885,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,995,850 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,898,253 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,508 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,142,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      57,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 愛知東郷 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　愛知郡東郷町白鳥二丁目４番３
 1808000001531-0000
2 　愛知郡東郷町白鳥二丁目４番４
 1808000001532-0000
3 　愛知郡東郷町白鳥二丁目４番５
 1808000001533-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
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備考