令和7年1月15日　提出 愛知東郷 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知東郷 -3 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　哲   TEL.

鑑定評価額 25,300,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛知郡東郷町兵庫１丁目７番５ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m町道 水道、ガス、下水 徳重 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   190 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 徳重駅東方 3.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特別の地域要因変動もなく、現在の居住環境を維持して推移していくもの と予測する。当面は名古屋市等の周辺地域経済の回復影響を受け地価上昇しているものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東郷町を主として、周辺の鉄道駅のある日進市、みよし市のほか、名古屋市緑区・天白区や長久手市、豊 田市にも及ぶ戸建住宅地域である。主たる需要者は、周辺に勤務先のある従事者である。本件エリアは、駅徒歩圏外で あるが、名古屋市緑区境にやや近く、同区の住宅地より割安感があるため需要は堅調に推移している。土地は２千万円 台、新築戸建物件は３千万円台が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺においてアパート等の収益物件も見受けられるが、多くは自用の住宅であり、取引の中心も自用の住宅地である。 当該地域は投資採算性を指向する収益性より、居住性を重視した価格形成がなされており、投資価値に見合う収益価格 は形成されていない。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との均衡を踏まえ、市場性を反映した比準 価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知東郷 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    135,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [100.0] 100 139,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 愛知県下の自動車産業は非常に好調でコロナ 後に経済活動も概ね持ち直している。東郷町 内においては住宅地の地価は概ね上昇傾向に ある。 特別な地域要因変動はない。なお、町内に駅 はなく駅徒歩圏は限られた一部であり、町域 のほとんどは自動車利用が中心となっている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％