令和7年1月15日　提出 長久手 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長久手 -13 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　小上　慎介   TEL.

鑑定評価額 29,800,000 円  １㎡当たりの価格 173,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長久手市市が洞３丁目３０４番 ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 高度地区最高10m 台形 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ新興住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 杁ヶ池公園 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 杁ヶ池公園駅南西方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした閑静な住宅地域で格別の変動要因はなく、今後も現況のままの住環境を維持するものと予測する 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    173,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長久手市内の東部丘陵線沿線の住宅地域である。需要者は長久手市及び周辺に居住する一次取得者層が中 心であるが外部からの転入者も多い。建築費の高騰により住宅市場にやや陰りがみられるが、当地域は高台に位置する 区画整然とした住宅地域で、名古屋市や豊田市方面へ通勤する若年層に人気が高く需要は堅調である。取引の中心とな る価格帯は、土地のみで２５００万円～３０００万円程度、新築建売住宅で４５００万円～５５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。取引事例も対象不動産と類似した事例を採用し規範性は高い。 一方収益価格は、経済合理性の観点から共同住宅の想定が困難であるため試算出来なかった。自己使用目的の取引が中 心の地域のため取引に当たって収益性はほとんど考慮されず、市場性、居住の快適性が重視されることから市場の動向 を反映した比準価格を採用し、近隣の地価動向及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長久手 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    205,000 円／㎡ [107.3] 100 100 [101.0] 100 [125.9] [100.0] 100 173,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    170,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢の動向、物価上昇、金融資本市場の 変動等による国内景気の下振れリスクはある が、長久手市内の住宅の取得需要は安定して いる。 長久手市南西部の丘陵地に位置する区画整然 とした住宅地域。住環境は良好で需要は堅調 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％