令和7年1月15日　提出 長久手 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長久手 -12 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　名和　宏恭   TEL.

鑑定評価額 37,600,000 円  １㎡当たりの価格 197,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長久手市東狭間４０２番 ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 杁ヶ池公園 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 杁ヶ池公園駅北東方 550m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ居住環境が良好な住宅地域であり、将来的には画地の細分化が進むものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    197,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長久手市西部で藤が丘駅、東部丘陵線各駅の徒歩圏内に位置する住宅地域。需要者の中心は名古屋市方面 、豊田市方面に通勤する個人である。近隣地域は鉄道駅、大型商業施設に近接する閑静な住宅地域で、非常に人気が高 いにもかかわらず新規供給が少ないことから、不動産は高値で取引されている。市場では土地は２００㎡前後で３８０ ０万円程度まで、新築住宅は敷地面積が１００㎡～１５０㎡程度で総額５０００万円までの物件が選好されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は東部丘陵線各駅から徒歩圏内に位置する住宅地の事例を採用し試算したものであり、居住の快適性、利便性 に着目した説得力が高い価格である。他方、近隣地域は一般住宅が中心の地域で賃貸需要が弱く、また対象標準地は画 地規模、指定容積率が小さく、奥行も短いことから賃貸住宅の建築を想定するのは現実的ではないため、収益価格は非 適用とした。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討にも留意のうえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長久手 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    205,000 円／㎡ [107.3] 100 100 [101.0] 100 [110.9] [100.0] 100 196,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    180,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は子育て世代が需要者の中心であり、藤 が丘駅、リニモ各駅、大型商業施設に近接す る地域、新興住宅地域等を中心に地価の上昇 が続いている。 リニモ駅、大型商業施設に近接する優良な住 宅地域であり、不動産市場で流通する物件が 少ないことから、希少性により地価は大幅に 上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.4 ％  ％