令和7年1月15日　提出 長久手 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長久手 -9 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　名和　宏恭   TEL.

鑑定評価額 38,600,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長久手市久保山１１１２番 ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等も見られる住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 はなみずき通 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 はなみずき通駅南方 400m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多いなかに共同住宅も見られる区画整然とした住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測さ れる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長久手市西部で、藤が丘駅、東部丘陵線各駅の徒歩圏内に位置する住宅地域。需要者の中心は名古屋市及 びその近郊に居住する子育て世代の個人である。近隣地域は鉄道駅、大型商業施設に近く、また居住環境も良好である ことから需要は高く、地価の上昇が続いている。市場では土地は２００㎡程度で３８００万円前後が中心である。新築 住宅は建築費の高騰により敷地面積が１００㎡～１５０㎡で、総額５０００万円程度までの物件が選好されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は居住の快適性、利便性に着目した価格で、市場の実態を反映した実証的な価格である。他方、近隣地域には 一般住宅のほか共同住宅も見られるものの、最近の建築費の高騰により価格時点において賃貸住宅の新築を想定するの は採算性の観点から妥当でなく、また対象標準地は画地規模、指定容積率が小さいことから収益価格は非適用とした。 よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討にも留意のうえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長久手 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    205,000 円／㎡ [107.3] 100 100 [101.0] 100 [116.8] [107.0] 100 200,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    190,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は子育て世代が需要者の中心であり、藤 が丘駅、リニモ各駅、大型商業施設に近接す る地域、新興住宅地域等を中心に地価の上昇 が続いている。 はなみずき通駅、大型商業施設の徒歩圏内に 位置する居住環境が良好な住宅地域であり、 地価の上昇が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％