令和7年1月15日　提出 長久手 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長久手 -5 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　山本　高大   TEL.

鑑定評価額 31,000,000 円  １㎡当たりの価格 220,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長久手市作田１丁目１００９番外 ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 藤が丘 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 藤が丘駅南東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。地域に変化をもたらす格別な変動要因は見られず、当面は 現状と大差なく推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    220,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、長久手市及び周辺市区内の住宅地域である。需要者の中心は、長久手市及び名古屋市をはじめと する周辺地域に通勤するサラリーマン所得者層のほか、長久手市及び周辺地域の居住者等の地縁性を有する個人である と思料する。近隣地域は、藤が丘駅を最寄駅とし、生活利便性が比較的良好な地域であるため、需要は堅調である。需 要の中心となる土地の価格帯は、総額で２５００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、自用目的での取引が中心であり、収益性より居住の快適性を指向する 地域的特性を有している。また、間口が狭く規模も小さいことから、経済合理性に合う賃貸建物の想定が困難であるた め、収益還元法は適用しなかった。したがって、最近の不動産市場での動向を反映して求められた実証的な価格である 比準価格を採用し、周辺地域の地価動向等も十分考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    205,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　長久手（県） -4            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    215,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇や金融資本市場の変動への注視が必 要であるものの、雇用及び所得環境等は改善 の動きが見られ、景気は緩やかな回復基調に ある。 地域要因に関し特段の変動は認められないが 、藤が丘駅を最寄駅とする生活利便性の良好 な住宅地域であり、地価は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.3 ％ +2.3 ％