令和7年1月15日　提出 長久手 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長久手 -3 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　竹本　弘司   TEL.

鑑定評価額 30,900,000 円  １㎡当たりの価格 166,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長久手市上川原１８番７ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を主に共同 住宅等も見られる住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 藤が丘 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 藤が丘駅北東方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域である。地域に変化をもたらす格別な変動要因は無いことから、 当面は現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    166,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長久手市及び周辺市区内の住宅地域を圏域とする。需要者の中心は、名古屋市内に通勤するサラリーマ ン層のほか、長久手市及び周辺地域の居住者等の地縁性を有する個人である。近隣地域は、藤が丘駅を最寄駅とし、ス ーパー等に近く、生活利便性が良好な地域であるため、需要は堅調であり地価は上昇傾向にある。取引の中心となる価 格帯は、土地のみで総額２５００万円～３５００万円程度、新築建売で４０００万円～５５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引市場の実態を反映した実証的かつ客観的な価格である。採用５件の取引事例も対象不動産と類似し規範 性は高い。一方、収益価格は経済合理性に適う賃貸用建物の想定が困難であるため試算しなかった。当該地域における 取引は自己使用目的の土地取引が大部分で、居住の快適性が重視されるエリアであることから、本件では実証的な比準 価格を採用し、昨今の経済情勢等も勘案し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長久手 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    205,000 円／㎡ [107.3] 100 100 [101.0] 100 [130.7] [100.0] 100 167,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は名古屋市、豊田市のベッドタウンで、 子育て世代が需要者の中心であり、名東区隣 接地区、リニモ各駅付近、新興地域を中心に 地価は上昇基調。 特別な地域要因の変動は認められないが、藤 が丘駅を最寄駅とする生活利便性の良好な住 宅地域であり、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.7 ％  ％