令和7年1月15日　提出 あま -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あま -12 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　武藤　信吾   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 84,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あま市甚目寺山之浦１３５番２ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が見られる住宅地 域 北4m市道 水道、ガス、下水 甚目寺 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       198 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ、市 道 交通 施設 甚目寺駅西方 300m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅に近い利便性の高い戸建住宅地域である。未利用地も多く見られ、新築の他、既存住宅の建て直しなど、 地域の代謝が漸次進んでいくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、あま市一円の住宅地域である。主な市場参加者は地縁性を有する住宅のエンドユーザー等である。当該 地域は最寄駅や駅前大型店舗にも近い利便性の高い住宅地であり、下水道も整備されたことから、一定の需要は見込ま れる。需要の中心となる価格帯は土地で９００万円～１４００万円程度で、規模は３５坪～５０坪程度である。また、 新築戸建分譲の総額は２０００万円台が中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、投資採算性に見合う共同住宅等の収益物件を想定することが困難であるため、収益還 元法の適用は断念した。一方、比準価格はあま市内の類似地域において実際に行われた取引事例に対して、各種補修正 や要因比較を適切に行って得られた実証的な価格であり、市場の動向を反映し、高い説得力を有する。よって比準価格 を標準とし、単価と総額との関係等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　あま -4                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     82,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境が改善する下で、個人消費は 持ち直しの動きが見られる。建築コストの高 騰、金融資本市場の動向が市場に与える影響 に留意が必要。 令和６年４月より公共下水道の供用区域とな った。その他には特に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％ +1.4 ％