令和7年1月15日　提出 あま -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あま -3 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　足立　哲実   TEL.

鑑定評価額 9,920,000 円  １㎡当たりの価格 64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あま市七宝町伊福壱町畑４３番２ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に農 地等が混在する住宅 地域 北4m市道 水道、ガス、下水 蟹江 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   110 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 蟹江駅北方 2.6km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主とする旧来からの住宅地域であり、農地等がみられるものの宅地化の進展は緩慢である。現在特段 の地域的変動要因はなく、また宅地需要が停滞していることから当面は現状推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はあま市南部、旧七宝町南部の市街化区域の住宅地域一帯。需要者の中心は一次取得者層の個人と推測する 。最寄駅から離れた旧来からの住宅地域で外部からの新規流入は少なく、需要者層は限定的である。価格水準は低位で あるが需要の回復に波及しておらず、地価の下落が継続している。中心となる価格帯は土地で９００万円～１３００万 円前後、新築戸建物件で２５００万円～２８００万円前後であるが、取引価格には幅が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法を非適用としたため、取引事例比較法１手法のみの適用であるが、取引事例比較法では周辺類似地域におけ る規範性を有する取引事例から比準価格を算出した。周辺地域は自用目的の需要が中心であり、収益性が市場参加者の 価格判断に与える影響は限定的であり、不動産市場における比準価格の客観性、価格説得性は高いと判断する。よって 比準価格を採用し、代表標準地からの価格にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大治 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,200 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [132.8] [100.0] 100 64,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利が上昇局面にあり、全般に不動産市場へ の影響が広範囲に見られる。駅接近性や住環 境が良好な地域の需要は堅調であるが、他の 地域は低調。 宅地需要及び地価変動を左右する特段の要因 はない。宅地需要の停滞が継続しており、地 価は下落傾向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％