別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
みよし 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
みよし 5-1 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　栗田　宗治   TEL.
鑑定評価額 109,000,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 みよし市三好町中島５番外
 ②地積
　(㎡)		 781  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
地区計画等


(100,200)

2:1		 店舗

Ｓ1		 小売店舗等が建ち並
ぶ県道沿いの商業地
域		 南20m県道、東側道 水道、ガス、下水 日進

4.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 日進駅南東方

4.5km		 法令

規制		 近商
(100,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の店舗、事業所、併用住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、市中心部の幹線道路沿いに位置し一定の繁華性も
あり、当面は現状を維持して推移していくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はみよし市及び隣接市町における商業地域である。需要者の中心は店舗や併用住宅等を目的とする法人又は
個人事業主等である。駐車場併設の郊外型店舗等が見られる路線商業地域であり、市内で主要な幹線道路沿いに位置し
繁華性も認められるため、地価は安定的に推移している。市場の中心価格帯は、規模、当事者の属性、取引目的等によ
り幅が見られるため把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例については商業地の事例を中心に収集したが、相対的に類似する事例を採用することができたため、比準価格
は精度があり客観性を有している。一方、賃貸市場の熟成度はあるものの土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いため、収益価格は低めに試算された。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　愛知東郷 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    126,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.9]		 [106.0]
100		 139,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地場企業業績は堅調であるが、中東情勢、中
国等の海外景気の下振れ懸念の影響等で不透
明感がある。住宅投資はやや弱含みである。


低層の店舗、事業所等が建ち並ぶ商業地域で
あり、市中心部に位置し、地価は安定的に推
移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 みよし 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊田０７
３５
-14		 豊田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東5.5m市道、
西2.2m、
二方路
商業

(90,330)
b Ａ豊田０７
３７
-5		 豊田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15.8m県道、
南7.4m、角地
１住居

(70,200)
c Ａ豊田０６
２１
-503		 豊田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西16m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ａ豊田０６
１８
-510		 豊田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東24m市道、
北8m、角地
１住居

(70,200)
e Ａみよし０
７２５
-9		 みよし市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南20m県道、
東5m、角地
準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,125  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
138,439 		 100
[ 111.7]
123,938 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
131,000 
b (　           ) 
138,038  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.8]
137,904 		 100
[ 106.7]
129,245 
137,000 
c (　           ) 
132,343  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
142,201 		 100
[ 105.8]
134,405 
142,000 
d (　           ) 
131,202  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
129,098 		 100
[ 102.9]
125,460 
133,000 
e (　           ) 
148,185  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
141,834 		 100
[  99.0]
143,267 
152,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    139,000 円／㎡]  



みよし 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,506,420 
3,239,839 
10,266,581 
8,481,600 
1,784,981 		 （　0.9752）
1,740,713 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     39,561,659 円　　　　（　     50,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
みよし 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 364.68 Ｓ2 670.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 100 ％   200 ％   200 ％   781 ㎡     41.8 m x   19.0 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２階はファミリータイプで平均専有面積は約５１㎡（６戸）とした。 ⑦有効率　  91.3 ％
の理由		 同規模、同程度の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
364.68 
84.0 
306.18 
2,364 
723,810 		 5.0  3,619,050 
1.0  723,810 

 2～ 2		 住宅
306.18 
100.0 
306.18 
1,411 
432,020 		 2.0  864,040 
1.0  432,020 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
670.86 
91.3 
612.36 

1,155,830 		 4,483,090 
1,155,830 
⑨年額支払賃料      1,155,830 円　×　12ヶ月　＝　      13,869,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     612.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         528,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,869,960 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         528,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,151,837 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,246,123 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,483,090 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,244 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,155,830 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         219,053 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,506,420 円　　　　（　        17,294 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,364 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
みよし 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 620,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 431,939 円  　　　       14,397,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      675,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,264,800 円  　　　　    124,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,239,839 円　（　　　　　　         4,148 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 124,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     670.86 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,481,600 円  
（　　　　　        10,860 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,506,420 円      
②総費用 3,239,839 円      
③純収益　①－② 10,266,581 円      
④建物等に帰属する純収益 8,481,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,784,981 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,740,713 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,229 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,561,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ みよし 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　みよし市三好町中島５番
 1836000816907-0000
2 　みよし市三好町中島６番
 1836000816908-0000
3 　みよし市三好町中島７番
 1836000816909-0000
4 　みよし市三好町中島８番
 1836000816910-0000
5 　みよし市三好町中島３５番２
 1836010062707-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
みよし 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
みよし 5-1 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　成田　晃浩   TEL.
鑑定評価額 109,000,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 みよし市三好町中島５番外
 ②地積
　(㎡)		 781  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
地区計画等


(100,200)

2:1		 店舗

Ｓ1		 小売店舗等が建ち並
ぶ県道沿いの商業地
域		 南20m県道、東側道 水道、ガス、下水 日進

4.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 日進駅南東方

4.5km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 古くからの店舗が多く、勢いのある商業地域ではないが、現状の商業性を概ね維持していくものと見込まれる。
中心市街地の主要幹線街路にある希少性により、地価は緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、みよし市を始めとして、隣接市町等の商業地域。需要者の中心は、飲食店や小売店舗を営む個人事業主
、中小法人等である。みよし市の商業地域は、背後地の商圏が小さいため、商業集積度が全体的に低い。そのような状
況の中、近隣地域は、中心市街地の主要幹線道路沿いにあることから、みよし市の中では繁華性・集客力ともに高く、
堅調な需要が見られる。市場の中心価格帯は、規模、用途等によって異なるため、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者の多くは収益性から意思決定を行うが、地域的に土地価格に見合う賃料を徴収できないことから、収益価格は低
位に試算された。一方、比準価格は、不動産市場で生起した取引事例に基づく実証的な価格であり、代替関係にある取
引事例から精度の高い価格が得られたと判断される。本件では、相対的に信頼性が高いと判断される比準価格を重視し
、収益価格を参考にとどめ、商業地の代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　愛知東郷 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    126,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.9]		 [106.0]
100		 139,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 みよし市の商業地は、好調な地場産業を背景
に、地域経済が堅調なため、底堅さが見られ
る。


県道豊田知立線は、大手銀行の店舗が撤退し
たが、新出店の動きがあるなど、押し並べて
利用状況に大きく変化がないため、地域要因
に変動はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 みよし 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａみよし０
７３０
-5		 みよし市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西50m国道、
南東6m、
北東6m、
三方路
２中専

(70,200)
b Ａみよし０
７３０
-17		 みよし市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東20m県道、
中間画地
２中専

(60,194)
c Ａみよし０
７２５
-9		 みよし市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南20m県道、
東5m、角地
準住居

(60,200)
d Ａ東郷０６
３２
-1		 愛知郡東郷町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東12m町道、
南16m、角地
１中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,124  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
129,000 		 100
[ 100.0]
129,000 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
137,000 
b (　           ) 
108,392  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
110,343 		 100
[  88.3]
124,964 
132,000 
c (　           ) 
148,185  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
141,834 		 100
[  99.0]
143,267 
152,000 
d (　           ) 
136,125  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
134,217 		 100
[  97.8]
137,236 
145,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    140,000 円／㎡]  



みよし 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,524,610 
3,257,590 
10,267,020 
8,550,000 
1,717,020 		 （　0.9752）
1,674,438 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     38,055,409 円　　　　（　     48,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
みよし 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 364.68 Ｓ2 670.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 100 ％   200 ％   200 ％   781 ㎡     41.8 m x   19.0 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し。２階はファミリータイプの共同住宅で、平均専有面積約５１㎡の２ＤＫ。平面駐車場１１台を想定。 ⑦有効率　  91.3 ％
の理由		 同規模、同程度の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
364.68 
84.0 
306.18 
2,480 
759,326 		 5.0  3,796,630 
1.0  759,326 

 2～ 2		 共同住宅
306.18 
100.0 
306.18 
1,300 
398,034 		 2.0  796,068 
1.0  398,034 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
670.86 
91.3 
612.36 

1,157,360 		 4,592,698 
1,157,360 
⑨年額支払賃料      1,157,360 円　×　12ヶ月　＝　      13,888,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     612.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         528,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,888,320 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         528,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,153,306 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,263,014 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,592,698 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,253 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,157,360 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         219,343 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,524,610 円　　　　（　        17,317 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,480 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
みよし 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 625,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 432,490 円  　　　       14,416,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      675,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,275,000 円  　　　　    125,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       125,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       125,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,257,590 円　（　　　　　　         4,171 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 125,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 179,000 円／㎡　×　     670.86 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,550,000 円  
（　　　　　        10,948 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,524,610 円      
②総費用 3,257,590 円      
③純収益　①－② 10,267,020 円      
④建物等に帰属する純収益 8,550,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,717,020 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,674,438 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,144 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,055,409 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ みよし 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　みよし市三好町中島５番
 1836000816907-0000
2 　みよし市三好町中島６番
 1836000816908-0000
3 　みよし市三好町中島７番
 1836000816909-0000
4 　みよし市三好町中島８番
 1836000816910-0000
5 　みよし市三好町中島３５番２
 1836010062707-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考