令和7年1月15日　提出 みよし -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みよし -3 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　栗田　宗治   TEL.

鑑定評価額 30,300,000 円  １㎡当たりの価格 161,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 みよし市三好丘２丁目７番９ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等も見られる住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 三好ケ丘 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 三好ケ丘駅南東方 320m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駐車場や空地が見られるものの、概ね熟成した住宅地域である。地域の様相が変化する要因がないため、現況利 用を維持していくものと見込まれ、地価については、緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    161,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄豊田線等の沿線で、みよし市を始めとして周辺の豊田市等の住宅地域。需要者の中心は、自動車関 連企業従業員を主体としている。当該地域は、名鉄三好ケ丘駅に近い好立地と、区画整然とした町並みの良質な居住環 境にあるため、みよし市屈指の住宅地域であるが、近年は町の熟成に伴い需給に落ち着きが見られる。市場の中心価格 帯は、土地は２５００～３０００万円程度、新築の建売住宅は４０００～５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さいことから、経済合理性のある賃貸住宅の想定が困難と判断されるため、収益価格は試算 しなかった。居住の快適性・利便性を指標とした、自用目的の取引が主体の住宅地域であり、かつ、類似地域において 、多数の信頼性のある取引事例を得られた。本件では、地域的に取引価格の水準が不動産価格の規範となっていること から、比準価格を採用し、みよし市の住宅地の代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　みよし -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    127,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [105.0] 100 [ 77.4] [100.0] 100 161,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地場企業業績は堅調であるが、中東情勢、中 国等の海外景気の下振れ懸念の影響等で不透 明感がある。住宅投資はやや弱含みである。 熟成した住宅地域であり、土地利用が硬直的 で変化が見られないため、地域要因に変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％