鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
北名古屋 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北名古屋 9-1

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　岡﨑　智子

TEL.

鑑定評価額

93,000,000 円

１㎡当たりの価格

72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北名古屋市山之腰天神東１７４番外				②地積　(㎡)	1,291 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:2	倉庫Ｓ1	中規模倉庫、工場、営業所等が混在する工業地域	西9.2m市道	水道、ガス	徳重・名古屋芸大 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 300 ｍ、南 100 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．２ｍ市道

交通

施設

徳重・名古屋芸大駅西
方
2.5km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

倉庫、工場を主とする中小工業地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当面ほぼ現状を維持すると予測す
る。今後も需給動向に大きな変動はないと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北名古屋市及び周辺市町を含む工業地域である。需要者の中心は、圏域内に立地選好性を有する、製造
業等の中小規模法人である。幹線道路背後に位置する内陸型の中小工業地であり、需給は概ね均衡している。周辺地域
からの波及により地価水準は緩やかな上昇傾向で推移したが、今後、物価上昇や資金調達環境の変化による影響が懸念
される。土地供給は限定的で、取引総額は用途・規模によって異なることから一定の傾向を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。採用した取引事例は、北名古屋市及び隣接する名古屋市西区の
類似地域に存し、適切に補修正を行っており客観性が高い。一方、収益価格は投資採算性を反映した価格であるが、周
辺地域は賃倉庫等が散見されるものの土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。以上より、
比準価格を重視して、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北名古屋 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 74,700 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[104.9]

[100.0]
100

71,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の土地取引件数は微増傾向。物価上昇や
金利の動向等に先行き不透明感はあるものの
、物流施設適地等への需要は底堅く推移。

市北西部の倉庫・工場等が立地する中小工場
地域である。地域要因に特段の変動はみられ
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北名古屋 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ北名古屋０６２４ -544	北名古屋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、西8m、角地		準工 (70,200)
b	Ａ北名古屋０６２４ -545	北名古屋市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西6.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ａ北名古屋０７２９ -4	北名古屋市		建付地	（　）	長方形	北東8.4m市道、中間画地		準工地区計画等 (60,200)
d	Ａ北名古屋０６２４ -36	北名古屋市		更地	（　）	ほぼ長方形	北20m県道、中間画地		工業地区計画等 (60,200)
e	Ａ西０６１４ -506	名古屋市西区		底地	（　）	ほぼ台形	東16m市道、南8m、角地		工業絶対高３１ｍ高度 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,155	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	76,334	100 [ 103.0]	74,111	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,100
b	(　 ) 60,827	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,192	100 [ 92.4]	66,225		66,200
c	(　 ) 85,113	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	85,539	100 [ 111.1]	76,993		77,000
d	(　 ) 62,892	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	90,744	100 [ 127.3]	71,284		71,300
e	(　 92,043) 92,043	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	88,887	100 [ 126.1]	70,489		70,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,000 円／㎡]

北名古屋 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,374,143	2,116,060	6,258,083	4,477,500	1,780,583	（　0.9478） 1,687,637	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	36,687,761 円　　　　（　 28,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北名古屋 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	750.00	Ｓ1	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,291 ㎡	27.5 m x 47.5 m	前面道路：市道　 9.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造平家建倉庫の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	750.00	100.0	750.00	998	748,500	3.0	2,245,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		750.00	100.0	750.00		748,500		2,245,500
								0

⑨年額支払賃料	748,500 円　×　12ヶ月　＝　 8,982,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,982,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 628,740 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,353,260 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,245,500 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,883 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,374,143 円　　　　（　 6,487 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,000 円/㎡　月額支払賃料（　 998 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北名古屋 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	375,000 円	75,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	269,460 円	8,982,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 721,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 600,000 円	75,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	75,000 円	75,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,000 円	75,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,116,060 円　（　　　　　　 1,639 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9478

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,000,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0597	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 80 ％　＋　0.0621 × 10 ％　＋ 0.0938 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,477,500 円（　　　　　 3,468 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,374,143 円
②総費用	2,116,060 円
③純収益　①－②	6,258,083 円
④建物等に帰属する純収益	4,477,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,780,583 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,687,637 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,307 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,687,761 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北名古屋 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北名古屋市山之腰天神東１７４番	1800000509970-0000
2	北名古屋市山之腰天神東１７５番	1800000509971-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
北名古屋 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北名古屋 9-1

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　眞下　弘

TEL.

鑑定評価額

92,800,000 円

１㎡当たりの価格

71,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北名古屋市山之腰天神東１７４番外				②地積　(㎡)	1,291 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:2	倉庫Ｓ1	中規模倉庫、工場、営業所等が混在する工業地域	西9.2m市道	水道、ガス	徳重・名古屋芸大 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 300 ｍ、南 100 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．２ｍ市道

交通

施設

徳重・名古屋芸大駅西
方
2.5km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

倉庫、工場等が建ち並ぶ幹線道路に近い工業地域であり、今後も現状のまま推移すると予測する。地価はやや強
含みで推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 71,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北名古屋市及びその周辺市町の工場及び倉庫等が存する工業地域である。市場における主な需要者は工場
及び倉庫事業者である。当該地域は流通センター、中小工場、大規模工場等で形成される。幹線道路、ＩＣへの接近性
が良好で交通利便性に優れ、工場用地の需要は底堅い。需要の中心価格帯は、工場地という特性から立地条件、規模等
によって、見出すのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏の類似地域の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方
、工場、倉庫等の賃貸需要は極めて弱く投資目的の取引市場は未成熟であり、求められた収益価格は信頼性に欠ける。
したがって、本件では規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北名古屋 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 74,700 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[104.9]

[100.0]
100

71,800

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東西をつなぐ拠点として、県内の物流施設の
需要は堅調である。原材料費等の高騰、人手
不足等を起因に、経済の停滞が懸念される。

地域要因に特段の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

北名古屋 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ北名古屋０６２４ -544	北名古屋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、西8m、角地		準工 (70,200)
b	Ａ北名古屋０６２４ -545	北名古屋市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西6.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ａ北名古屋０７２９ -4	北名古屋市		建付地	（　）	長方形	北東8.4m市道、中間画地		準工地区計画等 (60,200)
d	Ａ北名古屋０６１１ -510	北名古屋市		更地	（　）	長方形	東8m市道、北4.5m、角地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,155	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	76,334	100 [ 103.0]	74,111	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,100
b	(　 ) 60,827	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,192	100 [ 94.4]	64,822		64,800
c	(　 ) 85,113	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	85,539	100 [ 111.1]	76,993		77,000
d	(　 ) 96,786	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	95,458	100 [ 133.3]	71,611		71,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +36.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,900 円／㎡]

北名古屋 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,491,616	2,089,810	6,401,806	4,535,440	1,866,366	（　0.9452） 1,764,089	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	38,349,761 円　　　　（　 29,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北名古屋 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	750.00	Ｓ1	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,291 ㎡	27.5 m x 47.5 m	前面道路：市道　 9.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫の一棟貸しを想定（Ｓ造）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	750.00	100.0	750.00	1,023	767,250	3.0	2,301,750
							0.0	0
～

～

～

～

計		750.00	100.0	750.00		767,250		2,301,750
								0

⑨年額支払賃料	767,250 円　×　12ヶ月　＝　 9,207,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,207,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 736,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,470,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,301,750 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,176 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,491,616 円　　　　（　 6,578 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,026 円/㎡　月額支払賃料（　 1,023 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北名古屋 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	364,000 円	72,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	276,210 円	9,207,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 721,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 582,400 円	72,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	72,800 円	72,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,800 円	72,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,089,810 円　（　　　　　　 1,619 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9452

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,800,000 円	設計監理料率　 97,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 80 ％　＋　0.0655 × 10 ％　＋ 0.0938 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,535,440 円（　　　　　 3,513 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,491,616 円
②総費用	2,089,810 円
③純収益　①－②	6,401,806 円
④建物等に帰属する純収益	4,535,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,866,366 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,764,089 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,366 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,349,761 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北名古屋 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北名古屋市山之腰天神東１７４番	1800000509970-0000
2	北名古屋市山之腰天神東１７５番	1800000509971-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考