別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
北名古屋 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北名古屋 5-2 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　岡﨑　智子   TEL.
鑑定評価額 58,300,000 円  １㎡当たりの価格 144,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北名古屋市西之保西若１２番
 ②地積
　(㎡)		 405  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:1		 事務所

ＲＣ3		 店舗、営業所ビル等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 西25m県道、南側道 水道、ガス、下水 西春

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 西春駅北西方

500m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに店舗や事務所等が建ち並ぶ、名鉄西春駅徒歩圏の商業地域である。地域内に特段の変動はなく、当面
はほぼ現状を維持すると予測する。今後も地価水準は堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北名古屋市及び隣接市町の商業地域である。幹線道路沿い、かつ最寄りの名鉄西春駅から徒歩約６分に
位置するため、多様な用途を前提とした需要が想定される。需要者の中心は、物販・飲食等の業務用地を取得する法人
のほか、店舗や事務所ビル開発用地を取得する不動産業者等である。また、交通利便性に優れ、マンション開発用地と
しても需要が見込まれる。中心価格帯は、規模・用途等により様々であるため、取引総額に一定の傾向は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。採用事例は北名古屋市内の商業地域に存し、繁華性に差はある
も適切に要因比較を行い客観性が高い。一方、収益価格は投資採算性を反映した価格であるが、周辺地域は自己利用目
的の取引が占める割合が高く、取引価格決定に際し投資採算性が重視される程度はやや低い実態にある。以上より、比
準価格を採用し、収益価格は参考に留め、他の標準地等との広域的なバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    142,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北名古屋（県） 5-1         　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    143,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の土地取引件数は微増傾向。物価上昇や
金利動向等に先行き不透明感はあるも、収益
不動産への需要は底堅く推移。出店需要に特
段変化はない。

地域要因に特段の変動はみられない。幹線道
路沿いに事業所、各種店舗等が並び、商業繁
華性は概ね維持されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％ +0.7 ％
３　試算価格算定内訳 北名古屋 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ北名古屋
０６２４
-556		 北名古屋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
b Ａ北名古屋
０６２９
-515		 北名古屋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.5m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ａ北名古屋
０７４０
-2		 北名古屋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北16m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d Ａ北名古屋
０６２９
-518		 北名古屋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西9.6m県道
、中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
e Ａ北名古屋
０６２４
-7		 北名古屋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西（駅前広場
）市道、
南18.3m、
東9.1m、
三方路
２住居

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
126,316  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
127,579 		 100
[  92.2]
138,372 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
143,000 
b (　           ) 
115,305  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.8]
114,399 		 100
[  81.2]
140,885 
145,000 
c (　           ) 
110,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
111,100 		 100
[  81.8]
135,819 
140,000 
d (　           ) 
96,798  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
97,960 		 100
[  67.6]
144,911 
149,000 
e (　           ) 
167,205  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.0]
152,127 		 100
[ 106.1]
143,381 
148,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    144,000 円／㎡]  



北名古屋 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,782,702 
3,396,151 
11,386,551 
10,270,000 
1,116,551 		 （　0.9541）
1,065,301 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     25,364,310 円　　　　（　     62,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北名古屋 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 241.00 Ｓ3 723.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   405 ㎡     20.0 m x   20.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階及び３階はフロア貸し事務所を想定した。駐車場は４台分を想定。 ⑦有効率　  76.0 ％
の理由		 共用部分を考慮し、類似建物と比べ標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
241.00 
80.0 
192.80 
2,515 
484,892 		 6.0  2,909,352 
4.0  1,939,568 

 2～ 2		 事務所
241.00 
74.0 
178.34 
2,000 
356,680 		 6.0  2,140,080 
4.0  1,426,720 

 3～ 3		 事務所
241.00 
74.0 
178.34 
2,000 
356,680 		 6.0  2,140,080 
4.0  1,426,720 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
723.00 
76.0 
549.48 

1,198,252 		 7,189,512 
4,793,008 
⑨年額支払賃料      1,198,252 円　×　12ヶ月　＝　      14,379,024 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     549.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,379,024 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       880,021 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,787,003 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,189,512 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          67,581 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,793,008 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         928,118 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,782,702 円　　　　（　        36,500 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,515 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北名古屋 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 632,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 733,351 円  　　　       14,667,024　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      450,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,264,000 円  　　　　    158,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       158,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       158,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,396,151 円　（　　　　　　         8,386 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 158,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     723.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,270,000 円  
（　　　　　        25,358 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,782,702 円      
②総費用 3,396,151 円      
③純収益　①－② 11,386,551 円      
④建物等に帰属する純収益 10,270,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,116,551 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,065,301 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,630 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,364,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北名古屋 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北名古屋市西之保西若１２番
 1800000368235-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
北名古屋 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北名古屋 5-2 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　和徳   TEL.
鑑定評価額 58,300,000 円  １㎡当たりの価格 144,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北名古屋市西之保西若１２番
 ②地積
　(㎡)		 405  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:1		 事務所

ＲＣ3		 店舗、営業所ビル等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 西25m県道、南側道 水道、ガス、下水 西春

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 西春駅北西方

500m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅接近性に富む商業地域である。将来動向については、特に価格
形成に影響を与える地域の変動要因も無く、今後暫くは現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね北名古屋市を中心として隣接する周辺市町を含む商業地域と判定。需要者は沿道サービス業を営む
法人等が中心であると想定される。同一街路沿いには、店舗、営業所ビルのほか、事業所、飲食、物販等のロードサイ
ド店舗が見られる。また、駅徒歩圏内に位置するためマンション用地としての利用も可能な地域であり、一定の需要は
安定的に認められる。市場での需要の中心となる価格帯については規模によって異なり、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性が重視される商業地であるが賃貸市場は個別性が強く又得られた収益価格は想定要素を多分に含むため流動的に
ならざるを得ない。従って、市場性を反映した取引価格より求めた比準価格を標準に、収益価格を参考に留めて、この
半年間の変動要因にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    142,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北名古屋（県） 5-1         　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    143,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業利用を目的とした積極的な土地購入は少
ないが、駅徒歩圏など住宅利用も可能なエリ
アを中心に地価は安定的に推移している。


店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ幹線道路沿い
且つ西春駅徒歩圏内の商業地域であり、特に
価格形成に影響を与える変動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％ +0.7 ％
３　試算価格算定内訳 北名古屋 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ北名古屋
０６２４
-556		 北名古屋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
b Ａ北名古屋
０６２４
-518		 北名古屋市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東25m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
c Ａ北名古屋
０６２９
-515		 北名古屋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.5m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ａ北名古屋
０７４０
-2		 北名古屋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北16m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
126,316  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
127,579 		 100
[  92.2]
138,372 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
143,000 
b (　           ) 
105,829  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
119,189 		 100
[  83.7]
142,400 
147,000 
c (　           ) 
115,305  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.8]
114,399 		 100
[  81.2]
140,885 
145,000 
d (　           ) 
110,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
111,100 		 100
[  81.8]
135,819 
140,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    144,000 円／㎡]  



北名古屋 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,818,578 
3,268,284 
10,550,294 
9,521,500 
1,028,794 		 （　0.9506）
977,972 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     23,285,048 円　　　　（　     57,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北名古屋 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 241.00 Ｓ3 723.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   405 ㎡     20.0 m x   20.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階以上：事務所の店舗兼事務所を想定。 ⑦有効率　  76.0 ％
の理由		 廊下、階段等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
241.00 
80.0 
192.80 
2,600 
501,280 		 6.0  3,007,680 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
241.00 
74.0 
178.34 
1,950 
347,763 		 3.0  1,043,289 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
241.00 
74.0 
178.34 
1,950 
347,763 		 3.0  1,043,289 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
723.00 
76.0 
549.48 

1,196,806 		 5,094,258 
0 
⑨年額支払賃料      1,196,806 円　×　12ヶ月　＝　      14,361,672 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     549.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,361,672 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       878,980 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,770,692 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,094,258 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,886 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,818,578 円　　　　（　        34,120 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,613 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北名古屋 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 695,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 732,484 円  　　　       14,649,672　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      450,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,112,000 円  　　　　    139,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,268,284 円　（　　　　　　         8,070 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 139,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     723.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0685     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 35 ％　＋　0.0654 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,521,500 円  
（　　　　　        23,510 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,818,578 円      
②総費用 3,268,284 円      
③純収益　①－② 10,550,294 円      
④建物等に帰属する純収益 9,521,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,028,794 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 977,972 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,415 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,285,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      57,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北名古屋 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北名古屋市西之保西若１２番
 1800000368235-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考