令和7年1月15日　提出 北名古屋 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北名古屋 -14 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　眞下　弘   TEL.

鑑定評価額 29,100,000 円  １㎡当たりの価格 161,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北名古屋市西之保宮前１３番 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに共 同住宅等が混在する 住宅地域 南8.2m市道 水道、ガス、下水 西春 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ．２ｍ市道　 交通 施設 西春駅西方 620m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 共同住宅も混在する住宅地として、現状を維持していくものと予測される。駅から徒歩圏の利便性が良好な住宅 地であり、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    161,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北名古屋市及びその周辺市町の名鉄犬山線沿線の住宅地域が圏域である。需要者の中心は名古屋市内やそ の周辺に通勤する一次取得者層であると想定する。最寄駅へは徒歩圏内の街区が整った閑静な住宅地であり、土地需要 は底堅く、地価の動きは、やや強含みで推移している。中心となる価格帯は、土地のみで２，０００～２，５００万円 、新築戸建物件は３，５００～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争等関係にある事例を採用し、取引市場の実態を反映して求めた信頼性の高いものである。周辺では 共同住宅も散見されるが、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であり、画地の規模等から収益建物の建築想 定は現実的ではないため収益価格は試算しなかった。したがって、規範性が高い取引事例から求めた比準価格を標準と し、市場の需給動向等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    158,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　北名古屋（県） -3          　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    158,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料費等の高騰、物価高による消費者マイ ンド悪化を起因に、経済の停滞が懸念される 。北名古屋市の人口は過去５年間では微減で 推移している。 地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％ +1.9 ％